位置指定道路の共有と抵当権：通行権は守られる？土地購入前に知っておくべきリスクと対策

1. 位置指定道路と共有、抵当権の基礎知識

位置指定道路とは、都市計画法に基づき、道路として位置が指定された道路です（**都市計画法**）。 私道とは異なり、公道として扱われる場合が多いですが、所有権は個人が持つことも可能です。 質問者様のケースでは、複数の個人がその所有権を共有している状態です。共有とは、複数の者が一つの権利を共同で持つ状態を指します。

抵当権とは、債務者が債権者に対して、特定の不動産を担保として提供する権利です（**民法**）。 債務者が借金を返済できない場合、債権者はその不動産を競売にかけて債権を回収できます。 質問者様のケースでは、位置指定道路に複数の抵当権が設定されています。これは、道路の所有者の一部が、その道路を担保に借金をしていることを意味します。

2. 今回のケースへの直接的な回答

はい、可能性があります。 抵当権が実行され、競売にかけられた場合、道路の所有権は競落者に移転します。新しい所有者が通行権を認めない場合、通行できなくなるリスクがあります。

3. 関係する法律や制度

主な関係法令は、都市計画法と民法です。都市計画法は位置指定道路の位置や計画を定めており、民法は所有権、共有、抵当権といった権利関係を規定しています。 特に、民法における「共有」と「抵当権」の規定が、今回のケースの理解に重要です。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「位置指定道路だから通行権が保障されている」と誤解しがちですが、所有権が共有され、抵当権が設定されている場合は、通行権が脅かされる可能性があります。 位置指定道路は、あくまで道路として位置が指定されているだけで、所有権そのものを保証するものではありません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

土地を購入する前に、以下の点を徹底的に確認しましょう。

* **登記事項証明書（全部事項証明書）の精査**: 道路の所有権状況、抵当権の状況、過去の取引履歴などを詳細に確認します。
* **所有者への確認**: 道路の共有者全員に連絡を取り、通行権の有無や将来的な計画について確認します。
* **専門家への相談**: 弁護士や不動産鑑定士に相談し、リスクを評価してもらいましょう。 彼らは、登記簿の解釈や法律的な問題点などを的確に判断できます。
* **契約書への明記**: 土地売買契約書に、道路通行権に関する条項を明確に記載し、トラブルを予防します。 例えば、通行権を確保するための権利設定（例：地役権の設定）を検討するのも有効です。

例えば、Aさんが土地を購入し、位置指定道路の通行権を確保したいとします。しかし、道路の所有者であるBさんが抵当権を設定しており、競売によってCさんに所有権が移転した場合、Cさんが通行を拒否する可能性があります。この場合、Aさんは通行権を確保するために、裁判を起こす必要が出てくるかもしれません。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

登記事項証明書の内容が複雑で理解できない場合、または、所有者との交渉が難航する場合には、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家は、法律的なリスクを的確に評価し、適切な対策を提案してくれます。 高額な不動産取引において、専門家のアドバイスは非常に重要です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

位置指定道路であっても、共有や抵当権の存在は通行権にリスクをもたらします。 土地購入前に、登記事項証明書を精査し、所有者への確認、専門家への相談を怠らず、契約書に明確な条項を盛り込むことで、リスクを最小限に抑えましょう。 安易な判断は、将来大きなトラブルにつながる可能性があることを忘れないでください。 土地の購入は、人生における大きな決断です。慎重な行動を心がけましょう。