位置指定道路の持分とトラブル回避策：オセロ式分割登記の有効性と注意点

1. 位置指定道路と持分の基礎知識

位置指定道路とは、都市計画道路などとは異なり、個々の土地所有者によって維持管理される私道です。（公図（土地の境界を示した図面）に記載されている道路のことです）。 この道路の所有権は、複数の土地所有者で共有されることが一般的です。 共有持分とは、道路全体の所有権を複数の所有者が一定の割合で共有する形態です。例えば、全体の1/3、1/5といった具合です。一方、分割登記とは、道路部分を複数の区画に分割し、それぞれの区画を個々の所有者が所有する形態です。 「オセロ式」と呼ばれる方法は、この分割登記の一種で、隣接しない区画に分割することで、将来的なトラブルを回避しようとする方法です。

2. 今回のケースへの直接的な回答

位置指定道路の持分は、共有持分でも分割登記でも可能です。どちらが良いかは、土地の形状、隣接する土地所有者との関係、将来的な利用計画など、様々な要因によって異なります。 宅建相談室のアドバイスにある「オセロゲーム式」は、トラブルを減らす一つの方法ではありますが、必ずしも万能ではありません。

3. 関係する法律や制度

位置指定道路に関する法律は、特にありません。民法（所有権、共有、区分所有など）や、土地に関する登記法が関係してきます。 道路の維持管理責任については、所有者の共有持分の割合に応じて負担する義務が生じます。 共有持分の割合が明確にされていないと、維持管理費用の負担割合をめぐってトラブルが発生する可能性があります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「オセロ式」分割登記は、トラブルを完全に防ぐものではありません。 道路の利用や維持管理に関して、所有者間で合意が得られない場合、裁判沙汰になる可能性もあります。 また、土地の形状によっては、オセロ式分割登記が物理的に不可能な場合もあります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

共有持分の場合、将来的なトラブルを避けるために、道路の維持管理に関する規約を事前に作成し、所有者間で合意しておくことが重要です。 具体的には、維持管理費用負担割合、道路の修繕方法、緊急時の対応などについて明記します。 分割登記の場合も、各区画の面積や位置を明確に定め、登記簿に正確に記録しておく必要があります。 専門家（測量士、司法書士）に依頼して、正確な測量と登記手続きを行うことをお勧めします。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

土地の形状が複雑であったり、隣接する土地所有者との関係が良好でない場合、専門家（不動産会社、弁護士、司法書士）に相談することをお勧めします。 専門家は、最適な持分設定方法を提案し、トラブルを未然に防ぐためのアドバイスをしてくれます。 特に、複雑な権利関係や法的な問題が発生する可能性がある場合は、専門家の助言が不可欠です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

位置指定道路の持分設定は、共有持分と分割登記のいずれも可能です。「オセロ式」分割登記はトラブル軽減に有効な手段の一つですが、万能ではありません。 将来的なトラブルを避けるためには、所有者間の合意形成が最も重要です。 必要に応じて、専門家の助言を求めることをお勧めします。 土地の権利関係は複雑なため、専門家の適切なアドバイスを受けることで、安心して土地を所有できます。 不明な点は、すぐに専門家に相談しましょう。