住宅の任意売却、不動産会社の選び方と注意点とは？経験者が語る

回答と解説

テーマの基礎知識：任意売却とは？

住宅ローンの返済が難しくなった場合、通常は金融機関（債権者）から競売（けいばい）にかけられる可能性があります。競売は、裁判所が介入して不動産を売却する手続きです。しかし、競売では市場価格よりも低い価格で売却されることが多く、残債務（住宅ローンの残りの金額）が多く残ってしまう可能性があります。

任意売却（にんいばいきゃく）は、債権者である金融機関の同意を得て、不動産会社などの専門家が間に入り、市場価格に近い価格で不動産を売却する手続きです。債務者（住宅ローンを借りている人）と債権者双方にとって、競売よりも有利な条件で売却できる可能性があります。

任意売却は、あくまでも「任意」であり、金融機関の同意が不可欠です。また、売却後も残債務が残る可能性があり、その場合は金融機関との間で返済計画を立てるなど、交渉が必要となります。

今回のケースへの直接的な回答：不動産会社の選び方

任意売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。以下の点を参考に、比較検討を行いましょう。

• 任意売却の実績： 任意売却の経験が豊富な会社を選ぶことが重要です。実績が多いほど、金融機関との交渉や手続きに慣れており、スムーズに進む可能性が高まります。ホームページなどで実績を確認したり、直接問い合わせて具体的な事例を聞いてみましょう。
• 専門知識： 任意売却に関する専門知識を持っているかどうかも重要です。不動産に関する法律や税金、金融に関する知識が豊富な会社を選びましょう。宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）や、任意売却に関する専門資格を持っている人が在籍しているかどうかも、判断材料になります。
• 対応の丁寧さ： 任意売却は、精神的な負担が大きい手続きです。親身になって相談に乗ってくれる、丁寧な対応をしてくれる会社を選びましょう。相談時の対応や、説明のわかりやすさなども、重要な判断材料になります。
• 手数料： 任意売却にかかる費用（仲介手数料など）も確認しましょう。相場を大きく外れていないか、事前に見積もりを出してもらい、納得した上で契約するようにしましょう。
• 情報公開： 任意売却に関する情報を積極的に公開している会社は、信頼性が高い傾向にあります。ホームページやブログなどで、任意売却に関する情報や、解決事例などを公開しているか確認してみましょう。

関係する法律や制度：債務整理や住宅ローン特約

任意売却に関連する法律や制度としては、以下のようなものがあります。

• 民法： 債権者との交渉や契約に関する基本的なルールを定めています。
• 宅地建物取引業法： 不動産会社の業務や、仲介手数料に関するルールを定めています。
• 住宅ローン特約： 住宅ローンの契約内容によっては、万が一の際に適用される特約がある場合があります。例えば、団体信用生命保険（だんたいしんようせいめいほけん）に加入している場合、債務者が死亡または高度障害になった場合に、住宅ローンの残債が弁済されることがあります。
• 債務整理： 任意売却と並行して、債務整理（さいむせいり）を検討することもできます。債務整理には、自己破産、個人再生、任意整理などがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。弁護士や司法書士に相談し、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

誤解されがちなポイントの整理：売却後の住まい

任意売却に関する誤解として、売却後すぐに家を出なければならないというものがあります。実際には、売却後も一定期間、家に住み続けることができる場合があります。

• リースバック： 売却後、買い手と賃貸契約を結び、そのまま家に住み続ける方法です。引越し費用を抑えつつ、住み慣れた家に住み続けることができます。
• 親族への売却： 親族に買い取ってもらうことで、引き続き住み続けることができる場合があります。
• 引越し費用の確保： 売却代金の中から、引越し費用を捻出できる場合があります。事前に不動産会社と相談し、交渉を進めることが重要です。
• 立ち退き交渉： 買い手との間で、立ち退きの時期や条件について交渉することができます。

いずれの場合も、事前に不動産会社とよく相談し、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：比較検討のポイント

不動産会社を選ぶ際には、以下の点を比較検討しましょう。

• 相談のしやすさ： 電話やメールでの対応、面談の回数など、相談のしやすさを確認しましょう。
• 情報収集力： 任意売却に関する最新の情報を提供してくれるか、積極的に情報収集を行っているかを確認しましょう。
• ネットワーク： 弁護士や司法書士など、専門家との連携があるかどうかも重要です。
• 成功事例： 過去の成功事例を参考に、自分の状況に近い事例があるか確認しましょう。
• 担当者の経験： 担当者の経験年数や、任意売却の経験などを確認しましょう。

複数の不動産会社に相談し、それぞれの会社から提案される内容や、対応の仕方などを比較検討することで、自分に合った会社を見つけることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や司法書士の役割

任意売却を進めるにあたって、弁護士や司法書士に相談することも検討しましょう。以下のような場合に、専門家への相談が役立ちます。

• 債務整理が必要な場合： 任意売却だけでは解決できない場合、債務整理を検討する必要があります。弁護士や司法書士は、債務整理に関する専門知識を持っており、最適な方法を提案してくれます。
• 金融機関との交渉が難航している場合： 金融機関との交渉がうまくいかない場合、専門家が間に入り、交渉をサポートしてくれます。
• 法律的な問題が発生した場合： 任意売却に関する法律的な問題が発生した場合、専門家が適切なアドバイスをしてくれます。
• 精神的な負担が大きい場合： 任意売却は、精神的な負担が大きい手続きです。専門家は、精神的なサポートも行ってくれます。

弁護士や司法書士に相談することで、法的な観点からのアドバイスや、債務整理の手続きをサポートしてもらうことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

任意売却を検討する際、最も重要なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。実績、専門知識、対応の丁寧さなどを比較検討し、自分の状況に合った会社を選びましょう。また、売却後の住まいや、引越し費用についても、事前に不動産会社と相談し、解決策を探ることが重要です。弁護士や司法書士など、専門家への相談も検討し、安心して任意売却を進められるようにしましょう。