住宅の持分放棄と登記：誓約書と登記識別情報の優先順位を徹底解説！

【背景】
* 私の夫と私の父が、土地と建物の所有権をそれぞれ1/2ずつ持っています。登記識別情報にもそのように記載されています。
* 事情があり、登記の変更はできません。
* 夫が自分の持分を父に放棄する旨の誓約書を作成しました。（公正証書ではなく、実印と印鑑証明付きです）

【悩み】
この誓約書によって、夫の持分は父のものになりますか？登記識別情報と誓約書、どちらが優先されますか？遺言書は最新のものが有効だと聞いたので、誓約書も同様でしょうか？不安です。

誓約書だけでは所有権は移転しません。登記変更が必要です。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

不動産の所有権は、登記簿（登記識別情報が記載されているもの）に記載されることで確定します。これは、不動産登記法によって定められています。簡単に言うと、登記簿に誰が所有者として記載されているかが、法律上、所有権の帰属を決定するということです。所有権の移転（例えば、売買や相続）には、原則として登記の変更手続きが必要です。今回のケースでは、土地と建物について、質問者のお父様とご主人様がそれぞれ1/2ずつ所有権を持っている状態です。

今回のケースへの直接的な回答

ご主人様とご父様の間で作成された誓約書は、あくまで「ご主人様が自分の持分を放棄する意思表示」を示すものです。しかし、これだけでは法律上、ご主人様の所有権がご父様に移転したとはみなされません。所有権の移転には、登記簿への変更が不可欠です。誓約書は、将来、所有権移転の意思があったことを証明する証拠にはなりますが、それ自体で所有権を移転させる効力はありません。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、不動産登記法です。この法律は、不動産の所有権を明確にするために、登記制度を定めています。登記簿に記載された内容が、所有権の帰属を決定する上で最も重要な要素となります。誓約書は、民法上の契約ですが、不動産の所有権移転という点においては、登記簿の記載に優先することはありません。

誤解されがちなポイントの整理

遺言書と誓約書を混同しやすい点があります。遺言書は、死亡後に相続財産をどのように分配するかを定めるもので、法律上の効力（遺言執行）が認められています。一方、今回の誓約書は、生前における所有権移転に関する合意ですが、登記がなければ所有権は移転しません。誓約書は、あくまでも「将来、登記変更を行う意思がある」という証拠となるに過ぎません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

登記変更ができない事情があるとのことですが、その事情によっては、他の方法も検討できるかもしれません。例えば、共有持分の解消（共有不動産の分割や売却）などです。弁護士や司法書士などの専門家に相談することで、状況に合わせた最適な解決策を見つけることができるでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

登記変更ができない理由が複雑であったり、相続問題に発展する可能性がある場合、専門家のアドバイスは不可欠です。弁護士や司法書士は、不動産登記法や民法に精通しており、適切な手続きや法的リスクの回避策を提案できます。特に、将来的な相続問題を考慮すると、専門家の助言を得ることが非常に重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

誓約書だけでは、不動産の所有権は移転しません。所有権の移転には、登記簿への変更が必須です。登記簿の記載が、所有権の帰属を決定する上で最優先されます。登記変更が困難な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談し、適切な解決策を検討することをお勧めします。遺言書と誓約書は異なる法的効力を持つため、混同しないように注意しましょう。