住宅ローンが払えなくなったら？担保放棄で借金はチャラになる？預金や土地への影響も解説

住宅ローン破綻の基礎知識：担保とは？債務とは？

住宅ローンについて考える上で、まず基本的な用語を理解しておきましょう。

担保（たんぽ）とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関がお金を回収するために確保しておくものです。今回のケースでは、土地と建物が担保になっています。これは、もし住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保である土地や建物を売却し、その売却代金から未払いのローン残高を回収できるという仕組みです。

債務（さいむ）とは、借金のことです。住宅ローンを借りた人は、金融機関に対してお金を返す義務（債務）を負います。住宅ローンが払えなくなった場合、この債務をどうするのかが問題となります。

住宅ローンが払えなくなった場合の一般的な流れ

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関はまず、電話や手紙で督促を行います。それでも返済がされない場合、段階的に以下の手続きが進むのが一般的です。

期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）：ローンの分割払いの権利を失い、残りのローンを一括で返済しなければならなくなる。
保証会社による代位弁済（だいいべんさい）：保証会社が金融機関に対してローンの残高を代わりに支払う。その後、保証会社は債務者（お金を借りた人）に対して債権者となり、返済を求める。
担保権の実行（たんぽけんのじっこう）：金融機関または保証会社は、担保である土地や建物を競売にかける（裁判所を通じて売却する）。

競売で売却された代金は、ローンの残高の返済に充てられます。もし売却代金がローンの残高より少なかった場合、残りの債務は残ることがあります。

今回のケースへの直接的な回答

住宅ローンの支払いができなくなった場合、担保となっている土地と建物を放棄すれば、必ずしも残りの支払いがチャラになるわけではありません。

多くの場合は、担保を放棄（売却）した後も、ローンの残高が残ることがあります。この残った債務を「残債（ざんさい）」といいます。金融機関や保証会社は、この残債を回収するために、預金や他の土地などの財産を差し押さえる可能性があります。

ただし、自己破産（じこはさん）という手続きをとれば、残債の支払いを免除される可能性があります。自己破産は、裁判所に申し立てを行い、借金の返済を免除してもらうための法的手続きです。しかし、自己破産をすると、信用情報に傷がつき、一定期間、新たな借入やクレジットカードの利用などができなくなるなどの制約が生じます。

住宅ローンに関する法的・制度的な側面

住宅ローンに関連する主な法律や制度について説明します。

民法：債権（お金を貸す権利）や債務（お金を返す義務）に関する基本的なルールを定めています。住宅ローンもこの民法の規定に基づいています。
抵当権（ていとうけん）：金融機関が、住宅ローンの担保として土地や建物に設定する権利です。この権利があるため、金融機関は万が一の場合に担保を競売にかけることができます。
破産法：自己破産に関する手続きを定めています。自己破産は、債務者の経済的な再生を図るための制度です。
特定調停（とくていちょうてい）：裁判所が、債務者と債権者の間で、返済計画などについて話し合いを仲介する手続きです。

誤解されがちなポイントの整理

住宅ローンに関する誤解しやすいポイントを整理します。

担保放棄＝借金チャラではない：担保を放棄しても、ローンの残債が残ることがほとんどです。
自己破産は最終手段：自己破産をすると、信用情報に大きな影響が出ます。他の方法を検討してから、最終的に検討するべきです。
保証会社はあくまで代位弁済：保証会社は、金融機関に代わって債務を支払うだけで、債務がなくなるわけではありません。保証会社も債権者として、債務者に返済を求めます。

実務的なアドバイスと具体例

住宅ローンが払えなくなった場合の具体的な対応について説明します。

金融機関への相談：まずは、住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。返済計画の見直しや、リスケジュール（返済期間の延長や、一定期間の返済猶予）などの相談ができます。
専門家への相談：弁護士や、住宅ローン問題に詳しいファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも重要です。状況に応じた適切なアドバイスや、法的支援を受けることができます。
任意売却（にんいばいきゃく）：金融機関の許可を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、残債を減らすことができます。
自己破産の検討：他の方法では解決が難しい場合、自己破産を検討することになります。ただし、自己破産にはデメリットもあるため、専門家とよく相談して慎重に判断しましょう。

具体例：

3500万円の住宅ローンを組み、20年間で2000万円を返済。仕事がなくなり、残りの1500万円が払えなくなったとします。担保の家を売却した結果、1000万円にしかならなかった場合、500万円の残債が発生します。この場合、金融機関は預金や他の財産を差し押さえる可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような状況になった場合は、必ず専門家（弁護士やファイナンシャルプランナーなど）に相談しましょう。

返済が困難になり、滞納が始まった場合：早急な対応が必要なため、専門家の助言が不可欠です。
金融機関との交渉がうまくいかない場合：専門家は、金融機関との交渉を代行し、有利な条件を引き出す可能性があります。
自己破産を検討している場合：自己破産は、法的知識が必要な手続きです。専門家のサポートなしでは、適切な手続きを行うことが難しい場合があります。
任意売却を検討している場合：任意売却は、専門的な知識や手続きが必要となります。

専門家は、あなたの状況を詳しく聞き取り、最適な解決策を提案してくれます。また、法的な手続きや書類作成もサポートしてくれます。

まとめ：住宅ローン破綻への道、知っておくべき重要ポイント

住宅ローンが払えなくなった場合、最も重要なのは、早めに専門家に相談することです。自己判断で問題を抱え込まず、専門家の助言を受けながら、最適な解決策を探ることが重要です。

今回の重要ポイントをまとめます。

担保放棄＝借金チャラではない：担保を放棄しても、残債が残ることがほとんどです。
残債は預金や他の財産の差し押さえ対象になる可能性がある：対策を講じないと、他の財産も失う可能性があります。
専門家への相談は必須：弁護士やファイナンシャルプランナーに相談し、適切なアドバイスを受けましょう。
自己破産は最終手段：自己破産にはデメリットもあるため、他の方法を検討してから慎重に判断しましょう。
任意売却も検討：競売よりも有利に売却できる可能性があります。