住宅ローンと贈与、持分登記の修正：更生登記の手続きと注意点

【背景】
* 夫と妻で自宅を購入し、持分を1/2ずつで登記しました。
* 住宅ローンは夫と妻それぞれ500万円ずつ、計1000万円です。（お互いが連帯保証人）
* 住宅取得等資金の特例を利用した贈与は、夫1100万円、妻900万円で、確定申告済みです。
* 建物の建築契約金額は2000万円、施主支給（外構工事、家具家電カーテンなど）が800万円、その他費用が20万円です。
* 最初は取得価額を2800万円と計算し、持分を1/2ずつと想定していました。

【悩み】
住宅ローン控除の申告で、建物の取得価額に施主支給分を含められないことを知りました。そのため、夫の贈与額の方が、本来の持分計算による出資額よりも多くなってしまいました。現在、持分が1/2ずつで登記されていますが、贈与額を考慮すると、夫11/20、妻9/20とするべきだったと気づきました。更生登記（登記された内容に誤りがあった場合に、正しい内容に訂正する登記）について、手続きや税金、費用など、様々な疑問があります。

更生登記可能。銀行承諾、贈与税非課税の可能性あり。司法書士への依頼推奨。

回答と解説

テーマの基礎知識：更生登記と持分

更生登記とは、登記簿に誤りがあった場合に、その誤りを訂正する登記です。今回のケースでは、住宅の取得価額の計算間違いにより、登記された持分が実際の出資比率と一致していないため、更生登記が考えられます。不動産の持分とは、不動産を複数人で所有する場合、各人が所有する割合のことです。例えば、1/2の持分とは、不動産の所有権の半分を所有していることを意味します。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースは、取得価額の算定ミスによる登記の錯誤（事実と異なる内容で登記されている状態）に該当する可能性が高いです。よって、更生登記によって持分を修正することは可能です。

関係する法律や制度

* **不動産登記法:** 不動産に関する登記に関する法律です。更生登記の手続きはこの法律に基づいて行われます。
* **贈与税法:** 贈与税の課税に関する法律です。持分変更によって贈与税の課税対象となるかどうかを判断する際に関係します。

誤解されがちなポイントの整理

施主支給分は、建物の取得価額には含まれません。これは、住宅ローン控除の計算や、持分の計算において重要なポイントです。取得価額は、建築契約書に記載されている金額が基本となります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

(1) **更生登記の手続き:** 更生登記は、所有者（質問者ご夫婦）が登記所に申請します。申請には、登記原因証明情報（登記の理由を証明する書類）、所有権移転登記申請書、その他必要書類が必要です。手続きは複雑なため、司法書士に依頼することを強くお勧めします。

(2) **銀行の承諾:** 住宅ローンの借入先である銀行に、持分変更の承諾を得る必要があります。銀行は、担保価値に影響がないと判断すれば、承諾してくれる可能性が高いです。しかし、事前に銀行と相談し、承諾を得ておくことが重要です。

(3) **贈与税:** 持分変更によって、贈与税が課税される可能性は低いと考えられます。既に贈与税の申告が済んでおり、今回の変更は、登記上の誤りを修正するものであり、新たな贈与行為とはみなされない可能性が高いからです。しかし、念のため税理士に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

更生登記の手続きは複雑で、専門知識が必要です。誤った手続きを行うと、かえって問題を複雑化させる可能性があります。そのため、司法書士や税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 取得価額の計算には、施主支給分を含めない点に注意が必要です。
* 登記上の持分と実際の出資比率が異なる場合は、更生登記によって修正できます。
* 更生登記の手続きは複雑なため、司法書士への依頼が推奨されます。
* 銀行の承諾と税理士への相談も必要となる可能性があります。

専門家への相談は安心安全な手続きのために必須です。
正確な情報に基づいた判断が重要です。