住宅ローンのある築8年5LDK物件、売却or賃貸？ 賢い選択を徹底解説！

売却or賃貸？ 賢い選択のための基礎知識

持ち家をどうするか悩む場合、まず基本的な知識を整理しましょう。

売却は、家を現金化し、住宅ローンの返済に充てたり、他の用途にお金を使えるというメリットがあります。しかし、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合（これを「アンダーローン」と言います）は、自己資金を補填する必要が出てきます。また、売却すると住む場所がなくなるため、新たな住居を探す必要も生じます。

一方、賃貸は、家を人に貸し出すことで家賃収入を得ることができます。ローン返済の一部を家賃収入で賄うことができれば、経済的な負担を軽減できます。しかし、空室リスクや、建物の修繕費、固定資産税などの維持費は自己負担となります。また、入居者とのトラブルが発生する可能性も考慮する必要があります。

今回のケースでは、住宅ローンが残っており、家には住んでいない状況です。売却と賃貸、それぞれの選択肢について、詳しく見ていきましょう。

売却した場合のメリット・デメリット

売却する場合の主なメリットとデメリットを整理します。

メリット

• まとまった現金が得られる：住宅ローンの返済に充当でき、残債がなければ、そのお金を自由に使うことができます。
• 固定資産税や修繕費などの維持費から解放される：所有している限り発生する費用から解放されます。
• 将来的な価格変動リスクを回避できる：不動産価格が下落した場合の損失を回避できます。

デメリット

• 住む場所を失う：売却後、別の住居を探す必要があります。
• 売却価格が住宅ローン残高を下回る場合がある：自己資金で不足分を補填する必要が生じます（アンダーローンの場合）。
• 売却にかかる費用が発生する：仲介手数料、印紙税、登記費用などがかかります。

今回のケースでは、売却価格が1850万円と、住宅ローン残高1800万円を上回るため、売却すればある程度の現金が手元に残る可能性があります。ただし、売却にかかる費用を考慮する必要があります。

賃貸した場合のメリット・デメリット

賃貸する場合の主なメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

• 家賃収入を得られる：住宅ローンの返済の一部に充てることができます。
• 将来的な資産価値の回復を期待できる：不動産価格が上昇すれば、資産価値も向上します。
• 自分で住むことも可能：必要になれば、再び住むことができます。

デメリット

• 空室リスクがある：入居者がいない期間は家賃収入が得られません。
• 建物の維持費がかかる：修繕費、固定資産税、火災保険料などの費用がかかります。
• 入居者とのトラブルリスクがある：家賃滞納や、建物の損傷などのトラブルが発生する可能性があります。

今回のケースでは、月9万円の家賃収入が見込めます。ただし、空室リスクや維持費、トラブルリスクを考慮する必要があります。

売却と賃貸、どちらを選ぶかの判断基準

売却と賃貸、どちらを選ぶかは、以下の要素を総合的に考慮して判断する必要があります。

• 現在の経済状況：住宅ローンの残高、月々の返済額、現在の収入、貯蓄などを考慮します。
• 将来の見通し：将来の収入の見込み、不動産価格の変動予測、金利の動向などを考慮します。
• リスク許容度：空室リスクや、修繕費などのリスクをどの程度許容できるかを考慮します。
• ライフプラン：将来的にその家に住む可能性があるか、他の場所に住みたいかなどを考慮します。

今回のケースでは、売却価格と住宅ローン残高が近いことから、売却益はそれほど大きくない可能性があります。賃貸にした場合、月9万円の家賃収入から、住宅ローンの返済、固定資産税、修繕費などを差し引いた金額が、手元に残る収入となります。

関係する法律や制度

売却や賃貸に関わる主な法律や制度を説明します。

• 不動産売買契約：売却する際には、買主との間で不動産売買契約を締結します。契約内容をしっかりと確認し、不明な点は専門家に相談しましょう。
• 賃貸借契約：賃貸する際には、借主との間で賃貸借契約を締結します。契約内容には、家賃、契約期間、更新条件、退去時の条件などが含まれます。
• 住宅ローン控除：売却した場合、住宅ローン控除は適用されなくなります。賃貸の場合、住宅ローン控除は原則として適用されません。
• 固定資産税：不動産を所有している限り、固定資産税が課税されます。賃貸の場合でも、所有者である質問者が負担します。
• 都市計画税：都市計画区域内の土地や家屋に対して課税されます。賃貸の場合でも、所有者である質問者が負担します。

これらの法律や制度について理解しておくことで、売却や賃貸におけるリスクを軽減し、適切な判断を下すことができます。

誤解されがちなポイントの整理

売却や賃貸に関する、よくある誤解を整理します。

• 売却価格は必ずしも希望通りになるわけではない：不動産市場の状況や、物件の状態によって、売却価格は変動します。
• 賃貸は必ず儲かるわけではない：空室リスクや、修繕費などの費用がかかるため、必ずしも家賃収入が利益になるとは限りません。
• 不動産会社は必ずしも中立ではない：不動産会社は、売却や賃貸の仲介手数料を得るために、自社の利益を優先する場合があります。

これらの誤解を理解しておくことで、より現実的な判断をすることができます。

実務的なアドバイスと具体例

売却と賃貸、それぞれの選択肢について、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

• 売却の場合：
• 複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い査定価格を提示した会社に仲介を依頼しましょう。
• 内覧希望者の対応や、契約手続きなど、不動産会社と密に連携しましょう。
• 売却にかかる費用（仲介手数料、印紙税、登記費用など）を事前に確認し、資金計画を立てましょう。
• 賃貸の場合：
• 複数の不動産会社に賃貸条件を相談し、最も良い条件を提示した会社に管理を依頼しましょう。
• 入居者の審査を厳格に行い、家賃滞納やトラブルのリスクを軽減しましょう。
• 定期的なメンテナンスを行い、建物の状態を良好に保ちましょう。
• 賃貸経営に関する知識を深め、税金対策やトラブル対応など、様々な状況に対応できるようにしましょう。

具体例として、売却価格1850万円で、売却にかかる費用が100万円の場合、手元に残るお金は1750万円となります。賃貸の場合、月9万円の家賃収入から、住宅ローンの返済（例：月8万円）、固定資産税（例：年間10万円）、修繕費（例：年間5万円）を差し引くと、月々の手取りは、約3万円となります。

これらの情報を基に、ご自身の状況に合わせて、どちらがより有利な選択肢なのかを検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下の場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 住宅ローンの返済が困難な場合：弁護士や、住宅ローン専門のファイナンシャルプランナーに相談し、債務整理や、借り換えなどの方法を検討しましょう。
• 売却価格が住宅ローン残高を下回る場合（アンダーローン）：不動産鑑定士に物件の査定を依頼し、売却可能価格を正確に把握しましょう。また、弁護士に相談し、任意売却などの方法を検討しましょう。
• 賃貸経営に関する知識がない場合：不動産管理会社や、賃貸経営に詳しいファイナンシャルプランナーに相談し、適切なアドバイスを受けましょう。
• 税金に関する疑問がある場合：税理士に相談し、売却や賃貸にかかる税金について、正確な情報を得ましょう。
• 法的トラブルが発生した場合：弁護士に相談し、適切な対応策を講じましょう。

専門家のアドバイスを受けることで、より適切な判断を下し、リスクを最小限に抑えることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを比較検討する：売却益、家賃収入、維持費、リスクなどを考慮し、ご自身の状況に合った選択肢を選びましょう。
• 将来的な収支とリスクを予測する：将来の収入や、不動産価格の変動、金利の動向などを予測し、長期的な視点で判断しましょう。
• 専門家への相談も検討する：住宅ローンの返済や、売却価格、賃貸経営などについて不安がある場合は、専門家のアドバイスを受けましょう。

今回のケースでは、売却と賃貸、どちらの選択肢にもメリットとデメリットがあります。最終的な判断は、ご自身の経済状況、将来の見通し、リスク許容度、ライフプランなどを総合的に考慮して行う必要があります。

ご自身の状況をしっかりと把握し、慎重に検討して、後悔のない選択をしてください。