住宅ローンの融資内諾後、中古物件への変更は可能？専門家が解説

【背景】

中古物件を探していたが、希望に合う物件が見つからず、土地を購入して新築を検討し始めた。
銀行の仮審査で住宅ローンの内諾（ないだく：融資をしてもらえるという、銀行からの約束）を得て、土地の売買契約とローンの本申し込みを控えていた。
新築のプランが確定しておらず、工事請負契約（こうじうけおけいやく：家を建てるための契約）は未締結。工事申し込みをして、証拠金（しょうこきん：契約の成立を証明するためのお金）を支払った状態。

【悩み】

夫との建築プランの食い違い、建築費の高騰、土地の予算アップなどから、住宅ローンの支払いに不安を感じている。
知り合いから勧められた中古物件が非常に気に入り、そちらの購入を検討したい。
新築のローン内諾を得ている状況から、中古物件に変更した場合でも融資を受けられるのか、また、金利や返済期間（新築35年、中古30年）はどうなるのかを知りたい。
既に住宅ローンを組んでいるため、融資が受けにくいのではないかと懸念している。
低金利の融資内諾を得ているため、同じ条件で中古物件のローンを組めるのかどうかを知りたい。

中古物件への変更は可能ですが、再審査が必要になります。金利や融資条件は変更される可能性があり、現在の内諾条件が適用されるとは限りません。

テーマの基礎知識：住宅ローンの融資と内諾について

住宅ローンを組む際には、まず銀行に融資の申し込みを行います。銀行は、申込者の信用情報や収入、購入する物件の価値などを審査し、融資の可否を判断します。

仮審査（かりしんさ）

正式な審査の前に、簡易的に融資の可否を判断するものです。通常、物件が決まる前に、借入希望者の情報を基に行われます。仮審査に通ると、銀行から「融資内諾」が得られる場合があります。

融資内諾（ないだく）

銀行が融資をすることを約束するものです。ただし、これはあくまでも仮のものであり、物件の詳細が決まり、最終的な審査が行われた後に、正式な融資が実行されます。融資内諾を得ていても、最終的な審査の結果によっては、融資が受けられないこともあります。

本審査（ほんしんさ）

物件の詳細情報や、より詳細な個人の情報を基に行われる審査です。ここで問題がなければ、住宅ローンの契約が締結され、融資が実行されます。

今回のケースへの直接的な回答：中古物件への変更

今回のケースでは、新築の住宅ローンで融資内諾を得ていますが、中古物件への変更を検討しているため、再度審査を受ける必要があります。

融資内諾は、あくまでも新築の計画に基づいたものであり、中古物件では物件の評価や担保価値（たんぽかち：万が一返済できなくなった場合に、銀行がお金を取り戻せる価値）が変わるためです。

再審査では、以下の点が審査されます。

中古物件の評価額
物件の築年数や状態
購入者の収入や信用情報
ローンの返済計画

再審査の結果によっては、融資が受けられない可能性や、融資額、金利、返済期間などの条件が変更される可能性があります。

関係する法律や制度：住宅ローンに関する法的側面

住宅ローン自体に直接的な法律はありませんが、住宅ローンの契約は、民法（みんぽう）や金融商品取引法（きんゆうしょうひんとりひきほう）などの法律に基づいて行われます。また、住宅ローンの審査においては、個人情報保護法（こじんじょうほうごほう）が適用されます。

住宅ローン控除（じゅうたくローンこうじょ）

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定期間、所得税（しょとくぜい）や住民税（じゅうみんぜい）が軽減される制度です。中古物件でも、一定の条件を満たせば利用できます。ただし、ローンの種類や物件の築年数などによって、控除の対象となるかどうかが異なります。

誤解されがちなポイント：融資内諾の有効性

多くの人が誤解しがちなのは、融資内諾を得れば必ず融資が実行されるという点です。融資内諾は、あくまでも「融資を検討する」という銀行の意思表示であり、最終的な融資を保証するものではありません。

融資内諾の有効期限

融資内諾には、有効期限が設けられている場合があります。有効期限を過ぎると、改めて審査を受ける必要が出てくる可能性があります。今回のケースでは、新築の融資内諾を得てから、中古物件への変更を検討しているため、改めて審査を受ける必要があります。

金利の変動

金利は、金融情勢（きんゆうじょうせい）によって変動します。融資内諾を得た時点と、実際に融資を受ける時点では、金利が異なる可能性があります。低金利の融資内諾を得ていても、中古物件への変更によって、金利が上昇する可能性も考慮しておく必要があります。

実務的なアドバイスや具体例：中古物件への変更手続き

中古物件への変更を検討する場合、以下のステップで手続きを進めるのが一般的です。

1. 銀行への相談

まずは、融資内諾を得た銀行に、中古物件への変更を検討していることを相談しましょう。銀行は、再審査に必要な手続きや書類について説明してくれます。

2. 中古物件の選定と売買契約

希望する中古物件が見つかったら、売買契約を結びます。売買契約の前には、物件の状態を詳しく確認し、問題がないかを確認しましょう。

3. 再審査の申し込み

売買契約後、銀行に再審査を申し込みます。必要な書類を提出し、審査を受けます。

4. 融資の実行

再審査に通れば、住宅ローンの契約を締結し、融資が実行されます。

具体例

例えば、新築の住宅ローンで3500万円の融資内諾を得ていた人が、中古物件に変更し、物件価格が3000万円になったとします。この場合、銀行は、中古物件の評価額に基づいて、融資額を決定します。また、金利や返済期間も、変更される可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家への相談の重要性

今回のケースでは、以下の点について、専門家への相談を検討することをおすすめします。

住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナーなど）

住宅ローンの仕組みや、金利、返済計画についてアドバイスを受けることができます。複数の銀行の住宅ローンを比較検討することも可能です。

不動産の専門家（不動産会社など）

中古物件の選定や、売買契約に関するアドバイスを受けることができます。物件の評価や、契約上の注意点などについても相談できます。

専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。住宅ローンの支払いに不安を感じている場合は、専門家に相談して、無理のない返済計画を立てることが重要です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、以下の点が重要です。

新築の融資内諾を得ていても、中古物件に変更する場合は、再審査が必要となる。
再審査の結果によっては、融資額、金利、返済期間が変更される可能性がある。
融資内諾の有効期限や、金利の変動に注意する。
住宅ローンの専門家や、不動産の専門家に相談し、適切なアドバイスを受ける。
無理のない返済計画を立て、安心して住宅ローンを利用する。

今回のケースのように、住宅ローンの融資内諾を得た後に、状況が変わることはよくあります。焦らずに、銀行や専門家と相談しながら、最適な選択をすることが大切です。