住宅ローンの連帯保証人、債務者飛んで数千万円の請求！住宅売却で相殺は可能？

連帯保証人になった場合の責任と、今回の状況について

住宅ローンなどの借入には、万が一のときに備えて「保証人」をつけることがあります。保証人には、主に「連帯保証人」と「保証人」の2種類があります。今回のケースでは、連帯保証人になっているということなので、まずは連帯保証人の責任について理解を深めましょう。

連帯保証人とは？

連帯保証人は、債務者（お金を借りた人）と同等の責任を負います。つまり、債務者が返済できなくなった場合、連帯保証人は債務者に代わって全額を返済する義務があります。これは、借入時に金融機関との間で交わされる「連帯保証契約」によって定められています。

今回のケースの状況

今回の質問者様は、住宅ローンの連帯保証人として、債務者が返済不能になったために、数千万円の借金を背負うことになりました。債権（お金を貸した権利）は、サービサーに移っています。サービサーは、金融機関から債権を買い取り、債務者からお金を回収する専門の会社です。この状況から、質問者様は、サービサーに対して数千万円の債務を負っていることになります。

住宅売却による相殺の可能性

借金を減らす方法の一つとして、自分の持っている住宅を売却し、その売却代金を借金の返済に充てる方法があります。これを「相殺」と呼ぶことがあります。

相殺とは？

相殺とは、お互いに持っている債権と債務を、同額で打ち消し合うことです。今回のケースでは、質問者様はサービサーに対して数千万円の債務を負っています。一方、質問者様が住宅を売却して得たお金は、サービサーに対する債務を減らすために充当できます。

住宅売却による相殺の流れ

1. 住宅の売却：まず、自分の住宅を売却します。
2. 売却代金の受領：売却代金を受け取ります。
3. 債務への充当：売却代金を、サービサーに対する債務の返済に充当します。

このように、住宅を売却することで、借金を減らすことができます。

債務者の住宅を売却できるのか？

質問者様が債務者の住宅を売却することは、原則として、簡単にはできません。債務者の住宅を売却するには、法的手段が必要となる場合がほとんどです。

債務者の住宅を売却するための主な方法

1. 債務者の同意を得る：債務者が住宅の売却に同意すれば、質問者様が代わりに売却することも可能です。しかし、債務者が行方不明になっている場合、同意を得ることは非常に困難です。
2. 裁判所の手続き：債務者が返済をしない場合、裁判所に申し立てを行い、強制的に住宅を売却する手続き（競売など）を行う必要があります。この手続きには、専門的な知識と時間が必要です。
3. 代位弁済（だいいべんさい）：質問者様が債務者の住宅ローンを肩代わりして返済し、住宅の所有権を債権者から譲り受ける方法もあります。この場合、質問者様は住宅の所有者となり、売却することが可能になります。しかし、この方法は、債務が大きくなると、資金的な負担が非常に大きくなる可能性があります。

このように、債務者の住宅を売却するには、様々な法的ハードルをクリアする必要があります。

関係する法律と制度

今回のケースに関係する主な法律や制度を説明します。

民法

民法は、私的な関係を規律する基本的な法律です。連帯保証、債権、債務、相殺など、今回のケースに関わる多くの規定があります。

債権回収に関する法的手続き

債務者が借金を返済しない場合、債権者は様々な法的手段（訴訟、強制執行、競売など）を用いて債権を回収することができます。

サービサー

サービサーは、債権回収を専門とする会社です。貸金業法に基づき、法務大臣の許可を受けて業務を行います。サービサーは、金融機関から債権を買い取り、債務者に対して返済を求めます。

誤解されがちなポイント

連帯保証人に関する誤解や、今回のケースで注意すべきポイントを整理します。

連帯保証人は、あくまでも「保証」する立場

連帯保証人は、債務者と同じように返済義務を負いますが、あくまでも「保証」する立場です。債務者が返済できる状況であれば、連帯保証人が返済する必要はありません。

住宅売却による相殺は、必ずしも成功するとは限らない

住宅を売却しても、借金が全額返済できるとは限りません。住宅の価値が借金の額よりも低い場合、売却してもなお借金が残ることがあります。

債務者の住宅を売却するには、法的措置が必要

債務者の住宅を勝手に売却することはできません。必ず、法的手段（裁判所の手続きなど）を経る必要があります。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースで、質問者様が実際に取るべき行動について、具体的に説明します。

1. 専門家への相談

まずは、弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。

2. サービサーとの交渉

サービサーと交渉し、返済計画や、住宅売却による相殺の可能性について相談してみましょう。場合によっては、分割払いや、利息の減額などの提案を受けられることもあります。

3. 住宅の査定

住宅を売却する場合、まずは不動産鑑定士などに査定を依頼し、現在の価値を把握しましょう。

4. 住宅ローンの状況確認

住宅ローンの残債や、抵当権（住宅ローンを借りた金融機関が、万が一のときに住宅を売却して債権を回収できる権利）の状況を確認しましょう。

具体例

例えば、質問者様の住宅を売却して得たお金が2000万円、借金の残高が3000万円だったとします。この場合、2000万円を借金の返済に充当し、残りの1000万円は、分割払いや、他の資産を売却して返済するなどの方法を検討することになります。

専門家に相談すべき理由

今回のケースでは、専門家（弁護士や司法書士など）に相談することが不可欠です。

専門家が必要な理由

1. 法的知識：連帯保証、債権回収、住宅売却など、専門的な法的知識が必要です。
2. 交渉力：サービサーとの交渉や、裁判所の手続きなど、専門的な交渉力が必要です。
3. 客観的なアドバイス：第三者の立場から、客観的なアドバイスを受けることができます。
4. 手続きの代行：裁判所の手続きなどを、代行してもらうことができます。

専門家に相談することで、適切な対応策を見つけ、不利な状況を回避することができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

・ 連帯保証人は、債務者と同等の返済義務を負います。
・ 住宅売却による相殺は可能ですが、必ずしも借金がなくなるわけではありません。
・ 債務者の住宅を売却するには、法的手段が必要です。
・ 専門家（弁護士や司法書士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
・ サービサーとの交渉も、積極的に行いましょう。

今回のケースは、非常に複雑で、専門的な知識が必要となります。一人で悩まず、専門家に相談し、適切な対応をすることが大切です。