住宅ローン中のマンション売却と住み替え、ローンは組める？

テーマの基礎知識：住み替えローンとは？

住み替えローンとは、現在住宅ローンを利用している人が、より良い住環境やライフスタイルの変化に合わせて、新たな住宅を購入する際に利用できるローンのことです。従来の住宅ローンを完済し、新たな住宅ローンを組むのが一般的ですが、場合によっては、現在の住宅ローンと新たな住宅ローンをまとめて借り換えることもあります。

このローンを利用することで、売却する家のローン残債（残りの借金）を清算しつつ、新しい家の購入資金をまとめて調達できます。ただし、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。なぜなら、売却する物件の価値や、売却価格がローン残高を下回る可能性がある（売却損が発生する）からです。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、所有しているマンションを売却し、新しいマンションを購入する際に、売却損と新居の購入費用を合わせてローンを組みたいという状況です。銀行から「現在住んでいない」という理由で断られたとのことですが、諦める必要はありません。

多くの銀行では、売却する物件に現在居住していることを、買い替えローンの利用条件の一つとしています。しかし、すべての銀行が同じ基準で審査を行っているわけではありません。また、個別の事情や、他の条件によっては、融資が受けられる可能性もあります。まずは、他の銀行にも相談してみることをお勧めします。

重要なのは、売却するマンションの売却価格や、現在の住宅ローンの残債、そして新しいマンションの購入価格を正確に把握し、銀行に詳細を伝えることです。その上で、ローンの審査に通るための対策を講じる必要があります。

関係する法律や制度

住宅ローンの利用には、直接的な法律上の制限はありません。ただし、金融機関が定める審査基準や、民法上の契約（金銭消費貸借契約など）が関係します。

例えば、住宅ローンの審査では、個人の信用情報（過去の借入状況や返済履歴など）が重視されます。これは、個人信用情報機関（CIC、JICCなど）を通じて照会されます。また、売却する物件の担保価値や、個人の収入状況、他の借入状況なども審査の対象となります。

売却損が発生する場合、税金（譲渡所得税など）が発生する可能性があります。売却価格が購入価格よりも低い場合、譲渡損失として、他の所得と相殺できる場合があります。税金に関する詳細については、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

誤解されがちなポイントの整理

買い替えローンに関する誤解として、以下のようなものがあります。

「売却する家に住んでいないと、絶対にローンは組めない」：これは誤りです。銀行によっては、売却する物件に住んでいなくても、ローンの利用を認める場合があります。
「売却損が出たら、ローンは組めない」：売却損が出ても、ローンの審査に通る可能性はあります。ただし、自己資金の準備や、他の条件を満たす必要があります。
「どの銀行でも、同じ審査基準で審査される」：銀行によって審査基準は異なります。大手銀行だけでなく、地方銀行やネット銀行など、様々な選択肢があります。

重要なのは、諦めずに、複数の銀行に相談し、自分に合ったローンを探すことです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

買い替えローンを成功させるためには、以下の点に注意しましょう。

複数の銀行に相談する：大手銀行だけでなく、地方銀行やネット銀行など、様々な金融機関に相談し、比較検討しましょう。
自己資金を準備する：売却損が発生する場合、自己資金を多く準備することで、ローンの審査に通りやすくなります。
売却活動を積極的に行う：売却価格を高くするため、不動産会社と連携し、積極的に売却活動を行いましょう。
現在の住宅ローンの返済状況を良好に保つ：ローンの返済が遅延していると、審査に悪影響を及ぼします。
収入を安定させる：転職や退職など、収入が不安定な状況は、審査に不利に働く可能性があります。

具体例として、Aさんのケースを紹介します。

Aさんは、15年前に購入したマンションを売却し、より広い戸建て住宅への住み替えを検討していました。マンションは賃貸に出していましたが、築年数が経過し、売却価格が購入価格を下回る見込みでした。Aさんは、複数の銀行に相談し、売却損を考慮した上で、ローンの審査に通りました。Aさんは、自己資金を準備し、現在の住宅ローンの返済状況を良好に保っていたことが、審査通過の要因となりました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

ローンの審査に落ちてしまった場合：住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談することで、審査に通るためのアドバイスや、他の金融機関の紹介を受けることができます。
売却損が発生する場合：税理士に相談することで、税金に関するアドバイスや、確定申告の手続きについてサポートを受けることができます。
不動産売買に関する知識がない場合：不動産会社に相談することで、売却価格の査定や、売却活動のサポートを受けることができます。

専門家への相談は、費用がかかる場合がありますが、結果的に、より良い条件でローンを組めたり、税金面で有利になったりする可能性があります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問のポイントは、マンションの売却と住み替えローンに関するものです。所有マンションに現在住んでいない場合でも、買い替えローンの利用は可能です。諦めずに、複数の銀行に相談し、自分に合ったローンを探すことが重要です。

自己資金の準備、売却活動の積極性、現在の住宅ローンの返済状況の維持なども、ローンの審査に影響します。売却損が発生する場合や、不動産売買に関する知識がない場合は、専門家への相談も検討しましょう。

住み替えは、人生における大きな決断です。慎重に検討し、後悔のない選択をしてください。