テーマの基礎知識：住宅ローンと売却の基本

住宅ローンを利用して購入したマンションを売却する際には、いくつかの基本的なルールがあります。
まず、住宅ローンは、家を購入するためにお金を借りる契約です。
このお金を借りた人は、毎月返済をしていく義務があります。
マンションを売却する場合、原則として、この住宅ローンを完済（残りの借金をすべて返すこと）する必要があります。
なぜなら、住宅ローンを組む際に、金融機関（お金を貸す側）は、マンションに「抵当権」（ローンの担保となる権利）を設定します。
この抵当権がある状態では、マンションを自由に売ることができないのです。
売却するためには、この抵当権を抹消（消すこと）する必要があります。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済することが一般的です。

今回のケースへの直接的な回答：売却方法の検討

今回のケースでは、マンションの売却価格よりも住宅ローンの残債が多い、つまり「アンダーローン」の状態です。
この場合、売却代金だけではローンの完済ができません。
そこで、以下の方法を検討することになります。

・ 自己資金の利用：預貯金など、自己資金を充当してローンの残債を完済する方法です。
今回のケースでは、1900万円のローン残高に対し、売却価格が1900万円以上であれば、売却益で完済できます。
もし、売却価格が1900万円を下回る場合は、自己資金で不足分を補う必要があります。
質問者様の預貯金は1100万円なので、不足分の800万円をどのように工面するかが重要になります。

・ 追加融資の検討：不足分を補うために、金融機関から追加で融資を受ける方法も考えられます。
ただし、追加融資を受けるには、金融機関の審査が必要となります。

・ 任意売却：住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関の同意を得て、通常の売却よりも有利な条件で売却する方法です。
ただし、任意売却は、金融機関との交渉が必要であり、専門家のサポートが必要となる場合があります。

関係する法律や制度：抵当権と債務不履行

マンションの売却には、主に以下の法律や制度が関係します。

・ 民法：抵当権に関する規定があり、住宅ローンを借りた人が返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を実行し、マンションを競売にかけることができます。
・ 不動産登記法：抵当権の設定や抹消に関する手続きを定めています。
マンションを売却する際には、抵当権を抹消する手続きが必要となります。

住宅ローンの返済が滞ると、「債務不履行」の状態となり、金融機関から一括返済を求められる可能性があります。
最悪の場合、マンションが競売にかけられることもあります。
そのため、早めに専門家（弁護士や不動産会社）に相談し、適切な対応をとることが重要です。

誤解されがちなポイント：売却とローンの関係

住宅ローン中のマンション売却について、よくある誤解を整理します。

・ 「住宅ローンを完済しないと売却できない」：これは原則として正しいですが、アンダーローンの場合は、自己資金の準備や追加融資、任意売却などの方法で売却できる可能性があります。

・ 「売却価格がローンの残債を上回れば問題ない」：売却価格がローンの残債を上回ったとしても、売却にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用など）を考慮する必要があります。
これらの費用を差し引いた金額で、ローンの残債を完済できるかを確認する必要があります。

・ 「売却すればすべて解決する」：売却後も、税金の問題や、場合によってはローンの保証会社への支払い義務が発生する可能性があります。
売却前に、これらの問題をしっかりと把握しておくことが重要です。

実務的なアドバイス：売却の流れと注意点

マンションを売却する際の実務的なアドバイスです。

・ 売却価格の査定：まずは、不動産会社にマンションの査定を依頼し、売却価格の目安を把握しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。

・ ローンの残債確認：金融機関に連絡し、現在の住宅ローンの残債を確認しましょう。
売却時に必要な費用（繰り上げ返済手数料など）も確認しておきましょう。

・ 資金計画の策定：売却価格、ローンの残債、諸費用を考慮し、資金計画を立てましょう。
自己資金で不足分を補えるのか、追加融資が必要なのかを検討します。

・ 不動産会社との媒介契約：売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った契約を選びましょう。

・ 売却活動：不動産会社が、購入希望者を探すための活動を行います。
内覧（マンションを見学してもらうこと）に対応したり、価格交渉に応じたりする必要があります。

・ 売買契約：購入希望者が見つかり、条件が合意したら、売買契約を締結します。
契約内容をよく確認し、不明な点は不動産会社に質問しましょう。

・ 決済と引き渡し：売買代金の決済を行い、マンションを引き渡します。
抵当権抹消の手続きなど、必要な手続きを行います。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

・ アンダーローンの場合：売却価格がローンの残債を下回る場合、専門的なアドバイスが必要になります。
弁護士や不動産会社に相談し、任意売却などの選択肢を検討しましょう。

・ ローンの返済が滞っている場合：ローンの返済が滞っている場合、早急に専門家に相談し、今後の対応についてアドバイスを受けましょう。
放置すると、競売にかけられる可能性があります。

・ 税金に関する疑問がある場合：売却に伴う税金（譲渡所得税など）について疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。

・ 不動産売買に関する知識がない場合：不動産売買に慣れていない場合は、不動産会社に相談し、手続きの流れや注意点について説明を受けましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

・ 住宅ローン中のマンションを売却するには、原則として住宅ローンを完済する必要があります。
・ アンダーローンの場合は、自己資金の準備や追加融資、任意売却などを検討する必要があります。
・ 売却価格の査定、ローンの残債確認、資金計画の策定が重要です。
・ 専門家（不動産会社、弁護士、税理士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが大切です。
・ 実家への住み替えを検討している場合は、売却と同時に、新しい住居の準備を進める必要があります。