住宅ローン中の家を売却し、残債をローンで払える？売却の流れを解説

住宅ローン中の家を売却するって、どういうこと？

住宅ローン（住宅取得資金に係る借入金）を返済中に家を売ることは、実は珍しいことではありません。様々な事情で、住宅ローンが残っている状態で家を手放さなければならないケースは多くあります。

しかし、住宅ローンが残っている家を売却するには、通常の売却とは異なる手続きが必要になります。それは、住宅ローンを借りている金融機関（銀行や信用金庫など）との関係があるからです。

住宅ローンを借りる際、金融機関は、万が一のことがあった場合に備えて、購入した家を担保（抵当権）として設定します。この担保があるため、売却には金融機関の協力が不可欠となるのです。

今回のケースへの直接的な回答

住宅ローンが残っている家を、知人に売却することは可能です。ただし、いくつかのステップを踏む必要があります。

まず、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかが重要です。もし、売却代金でローンの残高を全て返済できれば、問題なく売却できます。しかし、売却代金がローンの残高に満たない場合（アンダーローン状態）、追加で資金を用意してローンを完済する必要があります。

次に、売却後に残りのローンを新たに借りる（借り換え）ことは、金融機関との交渉次第で可能です。売却代金をローン返済に充て、残りを新たなローンで支払うという方法は、多くの場合、金融機関との協議が必要です。

知人に売却する場合でも、基本的な流れは変わりません。ただし、親族間売買などと同様に、税金やローンの審査で注意すべき点が出てくる可能性があります。

関係する法律や制度

住宅ローンの残っている家を売却する際には、主に以下の法律や制度が関係します。

民法：不動産の売買契約に関する基本的なルールを定めています。売買契約の内容や、契約不履行の場合の対応などが規定されています。
抵当権（ていとうけん）：住宅ローンを借りる際に、金融機関が設定する権利です。万が一、ローンの返済が滞った場合に、金融機関は家を競売にかけて、ローンの残債を回収できます。
不動産登記法：不動産の所有権や抵当権などの権利関係を、登記簿に記録するための法律です。売買や抵当権抹消の手続きは、この法律に基づいて行われます。
税法：不動産の売却益にかかる所得税や住民税、不動産取得税、固定資産税など、税金に関するルールを定めています。売却する際には、これらの税金についても考慮する必要があります。

これらの法律や制度を理解しておくことで、売却の手続きをスムーズに進めることができます。

誤解されがちなポイント

住宅ローン中の家の売却について、よくある誤解をいくつか整理しておきましょう。

「住宅ローンが残っていると、絶対に売れない」：これは誤解です。売却代金でローンを完済できる場合はもちろん、売却代金が足りない場合でも、自己資金を準備するなどして売却できる可能性があります。
「知人に売ると、手続きが簡単になる」：これも誤解です。知人に売る場合でも、基本的な手続きは変わりません。むしろ、親族間売買と同様に、税務上のチェックが厳しくなる可能性があります。
「売却後に、必ず新しいローンを組める」：これも注意が必要です。ローンの審査は、個人の信用情報や収入状況によって異なります。必ずしも、希望通りの条件でローンを組めるとは限りません。

これらの誤解を解くことで、より現実的な視点から売却を検討することができます。

実務的なアドバイスや具体例

住宅ローン中の家を売却する際の実務的なアドバイスや、具体的な流れを説明します。

ローンの残高を確認する：まずは、住宅ローンの残高を正確に把握しましょう。ローンの契約書や、金融機関からの通知書で確認できます。
家の査定を行う：不動産会社に依頼して、家の査定を行いましょう。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
売却価格を決める：査定価格を参考に、売却価格を決定します。ローンの残高や、市場の状況などを考慮して、慎重に決めましょう。
金融機関に相談する：売却を検討していることを、住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。売却の手続きや、残債の処理方法について、アドバイスを受けることができます。
売買契約を締結する：買主が見つかったら、売買契約を締結します。契約内容をよく確認し、不明な点は必ず確認しましょう。
決済を行う：売買代金の受け渡しと、所有権移転の手続きを行います。金融機関も立ち会うことが一般的です。
抵当権を抹消する：売買代金でローンの残債を完済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。法務局で抵当権抹消の手続きを行います。

知人に売却する場合も、基本的な流れは同じです。ただし、金銭のやり取りや、契約内容について、より慎重に検討する必要があります。

具体例：

住宅ローンの残高が2,000万円、家の査定価格が2,500万円の場合

売却代金でローンの完済が可能なので、スムーズに売却できます。

住宅ローンの残高が2,500万円、家の査定価格が2,000万円の場合

売却代金だけではローンを完済できないため、500万円の自己資金を用意するか、他の方法を検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

売却代金でローンを完済できない場合：専門家のアドバイスを受けながら、最適な解決策を探す必要があります。
税金に関する疑問がある場合：不動産売却にかかる税金は複雑です。税理士に相談することで、節税対策や、確定申告のサポートを受けることができます。
知人に売却する場合：親族間売買と同様に、税務上のリスクが高まる可能性があります。専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。
ローンの借り換えを検討する場合：金融機関との交渉や、ローンの比較検討について、専門家のサポートを受けることができます。

専門家には、不動産会社、弁護士、税理士、ファイナンシャルプランナーなどがいます。それぞれの専門分野に応じて、適切なアドバイスを受けることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

住宅ローン中の家を売却することは可能です。しかし、通常の売却とは異なる手続きが必要となります。

・まずはローンの残高を確認し、売却代金で完済できるかを確認しましょう。

・金融機関との連携が不可欠です。事前に相談し、手続きの流れを確認しましょう。

・知人に売却する場合でも、基本的な手続きは変わりません。ただし、税務上のリスクに注意が必要です。

・売却後のローンの借り換えについても、金融機関との協議や、個人の信用情報が重要になります。

専門家への相談も検討し、ご自身の状況に合った最適な方法を選択しましょう。