住宅ローン付き住宅の親子間譲渡と名義変更：銀行の承認と贈与税対策

住宅ローンの名義変更と返済期間延長について

住宅ローン（住宅金融支援機構や銀行などの金融機関から借り入れた住宅購入資金の返済）の名義変更は、銀行の審査が必要です。銀行は、新しい名義人がローンの返済能力（返済能力：借入金の返済に充てることができる収入や資産の状況）を有すると判断した場合にのみ承認します。

今回のケースでは、息子さんの年収や勤続年数、安定した雇用状況はプラス要素です。しかし、住宅ローンの残高が住宅価格とほぼ同額であること、質問者様の定年退職が近いことなどが、銀行の審査に影響する可能性があります。

返済期間の延長についても、銀行の判断に委ねられます。延長を認めるかどうかは、質問者様と息子さんの返済能力、住宅の担保価値（担保価値：住宅を売却した場合に得られる金額）、金利動向など複数の要因を総合的に判断して決定されます。

銀行の審査基準と必要な書類

銀行は、以下の点を重視して審査を行います。

* **返済能力：** 息子さんの年収、勤続年数、借入額に対する返済能力を厳しく審査します。
* **担保価値：** 住宅の評価額とローンの残高のバランス、住宅の市場価値などを評価します。
* **信用情報：** 息子さんの信用情報（クレジットヒストリー）も確認されます。延滞や債務整理の履歴があると、審査に不利に働く可能性があります。
* **その他：** 質問者様の年齢、収入、健康状態なども考慮される場合があります。

名義変更手続きには、以下の書類が必要となることが多いです。

* 住所確認書類（運転免許証など）
* 収入証明書（源泉徴収票など）
* 銀行口座情報
* 不動産登記簿謄本
* その他銀行が求める書類

贈与税の発生と対策

住宅を息子さんに譲渡する場合、贈与税（贈与税：無償で財産を受け取った場合にかかる税金）の発生が懸念されます。贈与税の課税対象となるのは、住宅の評価額からローン残高を差し引いた金額です。

今回のケースでは、住宅の評価額が2500万～2700万円、ローン残高が2500万円なので、贈与税の課税対象となる金額は0～200万円程度と推測されます。しかし、これはあくまでも推測であり、正確な金額は税理士に相談する必要があります。

贈与税の対策としては、以下の方法が考えられます。

* **贈与税の申告と納税：** 贈与税は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに申告・納税する必要があります。
* **暦年贈与の活用：** 年間110万円までは贈与税が非課税となる制度を利用できます。

名義変更手続きの流れ

1. 銀行に名義変更の相談をする。
2. 必要な書類を準備する。
3. 銀行の審査を受ける。
4. 審査に通れば、名義変更手続きを行う。
5. 不動産登記所にて名義変更の登記を行う。

実務的なアドバイス

* 銀行との交渉は、早めに開始しましょう。
* 息子さんと一緒に銀行へ行き、返済能力を明確に説明しましょう。
* 繰上げ返済額を増やすことで、銀行の承認を得やすくなる可能性があります。
* 税理士に相談し、贈与税対策をしっかり行いましょう。

専門家に相談すべき場合

銀行の審査が難航する場合、贈与税の計算が複雑な場合、または手続きに不安がある場合は、専門家（司法書士：不動産登記手続きの専門家、税理士：税金に関する専門家）に相談することをお勧めします。

まとめ

住宅ローン付き住宅の親子間譲渡は、銀行の審査と贈与税の対策が重要です。息子さんの返済能力、住宅の評価額、ローン残高などを考慮し、銀行と交渉を進める必要があります。専門家のアドバイスを受けることで、スムーズな手続きを進めることができるでしょう。 早めの準備と相談が成功の鍵となります。