住宅ローン借り換え、他にローンがあっても可能？ 専門家が徹底解説

住宅ローン借り換えの基礎知識

住宅ローンの借り換えとは、現在利用している住宅ローンよりも有利な条件（金利や手数料など）のローンに切り替えることです。 借り換えをすることで、毎月の返済額を減らしたり、総返済額を減らしたりする効果が期待できます。

借り換えを検討する際には、以下の点を考慮する必要があります。

• 金利タイプ: 固定金利、変動金利、固定金利期間選択型など、様々な金利タイプがあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身のライフプランに合ったものを選ぶ必要があります。
• 諸費用: 借り換えには、保証料、事務手数料、登記費用などの諸費用が発生します。これらの費用も考慮して、借り換えのメリットがあるかを判断する必要があります。
• 審査: 借り換えにも、新規の住宅ローンと同様に、金融機関による審査があります。審査に通らないと、借り換えはできません。

今回のケースへの直接的な回答

他のローンがある場合でも、住宅ローンの借り換えができる可能性はあります。しかし、金融機関は、借り換え希望者の返済能力を総合的に判断します。マンション経営用のローンが残っている場合、そのローンの状況（残高、返済状況、担保の有無など）が審査に影響を与える可能性があります。

賃料収入でローンの返済を賄えている場合、それがプラスに評価されることもありますが、金融機関によっては、その収入を安定収入とみなさない場合もあります。ローンの残高が多い場合も、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が高くなり、審査に不利になる可能性があります。

関係する法律や制度

住宅ローンの借り換えに関する直接的な法律はありません。ただし、住宅ローンの契約は、民法や消費者契約法などの一般法に基づいて行われます。また、金融機関が定める住宅ローンの約款（利用規約のようなもの）も重要な要素となります。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、住宅ローンを利用している人が受けられる税制上の優遇措置です。借り換えによって、住宅ローン控除の適用期間がリセットされる可能性があります。借り換えを検討する際には、住宅ローン控除への影響も考慮する必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

誤解1： 他のローンがあると、絶対に借り換えできない。

→ 解説： 借り換えの可否は、金融機関の審査によって決まります。他のローンがあっても、審査に通れば借り換えは可能です。

誤解2： 賃料収入があれば、借り換えは有利になる。

→ 解説： 賃料収入は、金融機関によっては収入として認められない場合があります。また、賃料収入が安定しているかどうかも、審査の判断材料となります。

誤解3： ローンの残高が多いと、絶対に借り換えできない。

→ 解説： ローンの残高が多いと、返済負担率が高くなり、審査に不利になる可能性があります。しかし、収入や資産状況によっては、借り換えが可能な場合もあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

住宅ローンの借り換えを検討する際には、以下のステップで進めるのが一般的です。

• 情報収集: 複数の金融機関の住宅ローンの金利や諸費用などを比較検討します。
• 事前審査: 借り換えを希望する金融機関に、事前審査を申し込みます。事前審査に通れば、借り換えの可能性が高まります。
• 本審査: 事前審査に通ったら、本審査を申し込みます。本審査では、より詳細な情報（収入証明書、物件の評価など）が求められます。
• 契約: 本審査に通れば、住宅ローンの契約を結びます。
• 抵当権抹消と設定: 既存の住宅ローンの抵当権を抹消し、新しい住宅ローンの抵当権を設定します。
• 融資実行: 新しい住宅ローンが実行され、既存の住宅ローンが完済されます。

具体例：

Aさんは、現在3,000万円の住宅ローンを金利2.0%で利用しています。他に、マンション経営用のローンが1,000万円残っています。Aさんは、金利1.0%の住宅ローンに借り換えたいと考えています。金融機関の審査の結果、Aさんは借り換えに成功しました。これにより、Aさんは毎月の返済額を減らし、総返済額を減らすことができました。

対策：

他のローンがある場合でも、以下の対策を講じることで、借り換えの可能性を高めることができます。

• 自己資金の活用: 借り換え前に、他のローンの残高を減らすために、自己資金を活用することを検討します。
• 複数の金融機関への相談: 複数の金融機関に相談し、借り換えの可能性を探ります。金融機関によって、審査基準や融資条件が異なります。
• 専門家への相談: 住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、借り換えに関するアドバイスを受けます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーなど）に相談することをおすすめします。

• 借り換えのメリットがよくわからない場合: 専門家は、借り換えのメリット・デメリットを客観的に評価し、最適なアドバイスをしてくれます。
• 複数のローンを抱えている場合: 専門家は、個々のローンの状況を考慮し、最適な借り換えプランを提案してくれます。
• 審査に通るか不安な場合: 専門家は、審査に通りやすくするためのアドバイスをしてくれます。
• 住宅ローンに関する知識が不足している場合: 専門家は、住宅ローンに関する基礎知識から、最新の情報まで、わかりやすく解説してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問のポイントをまとめます。

• 他のローンがあっても、住宅ローンの借り換えは可能です。
• 借り換えの可否は、金融機関の審査によって決まります。
• ローンの残高が多いと、審査に不利になる可能性があります。
• 借り換えを検討する際には、複数の金融機関を比較検討し、専門家にも相談しましょう。

住宅ローンの借り換えは、専門的な知識が必要となる場合があります。 疑問点や不安な点がある場合は、専門家に相談し、最適な借り換えプランを立てるようにしましょう。