住宅ローン借り換えと所有権移転：贈与税・不動産取得税・所得税の疑問を徹底解説！

住宅ローン借り換えと所有権移転における税金

今回のケースは、住宅ローンの借り換えと同時に、妻から夫へのマンションの所有権移転を伴います。この際に発生する可能性のある税金は、主に以下の3つです。

1. 贈与税について

妻から夫への所有権移転は、実質的に財産の贈与とみなされます（負担付贈与）。これは、債務超過分（時価－債務）が贈与とみなされるためです。

今回のケースでは、妻の持分相当の時価は3000万円×1/4＝750万円、債務は2800万円×1/4＝700万円です。よって、贈与額は750万円－700万円＝50万円となります。

しかし、年間贈与税の基礎控除額（110万円）を下回るため、贈与税は課税されません。申告する必要もありません。

2. 不動産取得税について

夫は妻からマンションの所有権を取得するため、不動産取得税が課税されます。これは、所有権の移転によって発生する税金です。

東京都主税局のホームページにある計算方法は、土地と建物を別々に計算する必要があります。評価証明書と登記簿謄本を元に、土地と建物の価格をそれぞれ算出し、それぞれの税率を適用して計算します。

計算式は、評価額×税率となります。税率は、東京都の場合、固定資産税評価額の一定割合です。具体的な税率は、物件の状況によって異なりますので、東京都主税局に問い合わせるか、税理士に相談することをお勧めします。

3. 所得税について

所有権移転によって、妻が所得税を課税されることはありません。所有権移転は、売買取引ではないため、譲渡所得（売却益）が発生しません。仮に、売買取引として扱われたとしても、残債の方が売買価格よりも高いため、譲渡所得は発生しません。

誤解されがちなポイント：贈与税と不動産取得税の違い

贈与税は、無償で財産を贈与した場合に課税される税金です。一方、不動産取得税は、不動産を取得した場合に課税される税金です。今回のケースでは、所有権移転という行為自体が、不動産取得とみなされるため、不動産取得税の課税対象となります。

実務的なアドバイス：税理士への相談

税金の計算は複雑で、誤った計算をしてしまうと、後々大きな問題になる可能性があります。そのため、今回のケースのように、税金に関する専門的な知識が必要となる場合は、税理士に相談することを強くお勧めします。税理士は、個々の状況に合わせた適切なアドバイスをしてくれます。

専門家に相談すべき場合

* 税金の計算方法が複雑で、自身で計算できない場合
* 税金に関する専門的な知識が不足している場合
* 税務署からの指摘を受けた場合

まとめ

住宅ローン借り換えと所有権移転に伴う税金について解説しました。贈与税は控除により非課税となる可能性が高いですが、不動産取得税は課税されます。所得税は非課税となる可能性が高いです。税金に関する計算は複雑なため、税理士への相談がおすすめです。正確な計算と適切な手続きを行うことで、スムーズな手続きを進めることができます。