住宅ローン借り換え時の贈与税：妻の持分譲渡で税金はかかる？徹底解説

住宅ローン借り換えと贈与税：基礎知識

住宅ローンの借り換えは、既存の住宅ローンをより有利な条件のローンに置き換える手続きです。金利の低いローンへの借り換えは、毎月の返済額を減らす効果があります。 しかし、借り換えに伴い、所有権の移転や名義変更が発生する場合、税金の問題が生じる可能性があります。 今回のケースでは、妻名義の住宅持分の夫への名義変更（＝贈与）が問題となります。

贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課税される税金です。 年間110万円までは贈与税の基礎控除が適用され、税金はかかりません。 しかし、基礎控除を超える贈与があった場合は、超過額に対して税金がかかります。 贈与税の税率は、贈与額によって段階的に上がります（累進課税）。

今回のケースへの直接的な回答

妻から夫への住宅持分の譲渡は、原則として贈与とみなされます。 そのため、贈与税の対象となる可能性があります。 贈与税の課税対象となるのは、住宅の**時価**（市場で売買される価格）の1/10です。 残債額（2060万円）が時価と一致するとは限りません。 時価が2060万円よりも高い場合、贈与額は2060万円の1/10（206万円）を超える可能性があり、贈与税がかかる可能性があります。 逆に、時価が2060万円よりも低い場合は、贈与税がかからない可能性もあります。

関係する法律や制度

関係する法律は、**贈与税法**です。 この法律に基づき、無償で財産を譲渡した場合、贈与税が課税されます。 また、**不動産の評価**については、路線価や固定資産税評価額などを参考に判断されます。

誤解されがちなポイントの整理

残債額（2060万円）がそのまま贈与額になると誤解されがちですが、それは正しくありません。 贈与税の対象となるのは、住宅の**時価**の1/10です。 時価は、不動産鑑定士による評価などが必要となる場合があります。 また、年間110万円の基礎控除は、贈与者一人あたり、受贈者一人あたりに適用されるものではなく、**贈与者から受贈者への贈与について、年間110万円まで非課税**となります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

正確な贈与税額を算出するには、まず住宅の時価を正確に把握する必要があります。 不動産会社や不動産鑑定士に依頼して評価額を算出することをお勧めします。 評価額が確定したら、その1/10が贈与額となり、年間の基礎控除額110万円と比較することで、贈与税の有無が判断できます。 もし贈与税がかかる場合、税務署への申告が必要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税の計算は複雑で、専門知識が必要です。 時価の算出や贈与税の申告方法に不安がある場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。 間違った申告をしてしまうと、ペナルティを受ける可能性があります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

妻の住宅持分譲渡は贈与とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。 贈与税の課税対象は住宅の時価の1/10であり、残債額ではありません。 正確な贈与税額を算出するには、不動産の評価が必要で、専門家への相談が推奨されます。 年間110万円の基礎控除額を超える場合は、税務署への申告が必要です。 不明な点があれば、税理士などの専門家に相談しましょう。