住宅ローン借り換え：夫婦共有名義から単独名義へ変更時の贈与税と適切な手続き

1. 住宅ローンの名義変更と贈与税の基礎知識

住宅ローンは、住宅を購入するための資金を金融機関から借り入れる契約です。 共有名義（複数の所有者がローンを負う契約）と単独名義（一人の所有者がローンを負う契約）があります。 今回のケースでは、共有名義から単独名義への変更を検討されています。

贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課税される税金です（相続税とは異なります）。 今回のケースでは、妻がローン債務から解放されることが、夫から妻への「債務の免除」という無償の財産移転とみなされる可能性があります。 債務の免除額が一定額を超えると、贈与税の課税対象となるのです。 この一定額は、年間110万円です（2023年度現在）。 配偶者間の贈与には、一定の特例がありますが、今回のケースがその特例に該当するかは、状況によります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

妻の連帯債務を解除し、夫単独名義にする行為は、妻に対する債務免除と見なされる可能性が高く、贈与税の課税対象となる可能性があります。 妻が負担するはずだったローンの3分の1（約833万円）が、夫によって免除されたと見なされるからです。 この金額は年間の贈与税の基礎控除額（110万円）を大きく超えるため、贈与税が発生する可能性が高いです。

3. 関係する法律や制度

関係する法律は、主に「相続税法」です。 相続税法には、贈与税に関する規定が含まれており、債務免除も贈与とみなされるケースが規定されています。 また、配偶者間の贈与には、一定の税制上の優遇措置（配偶者控除）が適用される可能性がありますが、今回のケースがその条件を満たすかどうかは、専門家による判断が必要です。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「登記上の持ち分は変わらないから贈与ではない」と誤解する方がいますが、これは間違いです。 贈与税は、財産の移転の事実を重視します。 今回のケースでは、債務という財産上の負担が妻から夫に移転する（妻は債務から解放される）ため、登記上の持ち分が変わらないとしても贈与税の対象となる可能性があります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

まずは、税理士などの専門家に相談し、具体的な税額を計算してもらうことが重要です。 専門家は、ローンの状況、夫婦間の財産状況などを考慮し、最適な手続き方法をアドバイスしてくれます。 また、贈与税の申告が必要な場合は、申告期限までに手続きを進める必要があります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースは、法律や税制に関する専門知識が必要なため、必ず税理士などの専門家に相談するべきです。 自己判断で手続きを進めると、思わぬ税金が発生したり、手続きが複雑になったりする可能性があります。 専門家のアドバイスを受けることで、適切な手続きを行い、税金対策も万全にすることができます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

妻の連帯債務解除は、贈与税の課税対象となる可能性が高いです。 専門家への相談が必須であり、自己判断での手続きは避けるべきです。 専門家と相談することで、適切な手続き方法と税金対策を立てることができます。 早めの相談が、時間と費用の節約につながります。 税理士への相談を強く推奨します。