住宅ローン借換と共有持分からの単独所有への変更：贈与税の有無を徹底解説！

1. 不動産登記と共有持分の基礎知識

不動産の所有権は、登記簿（登記簿：不動産の所有者や抵当権などの権利関係を記録した公的な書類）に記録されます。質問者さんのケースでは、ご夫婦で共有（共有：複数の人が所有権を分有すること）しており、夫が9/10、妻が1/10の持分を持っています。ローンは夫名義のみのため、抵当権（抵当権：債務者が債務不履行の場合、債権者が担保不動産を売却して債権を回収できる権利）も夫に設定されています。

2. 共有から単独名義への変更と贈与税

共有状態から夫単独名義に変更するには、妻から夫への持分譲渡が必要です。この譲渡が、無償（無償：対価を伴わないこと）で行われた場合、贈与とみなされ、贈与税（贈与税：財産を無償で贈与した場合にかかる税金）の対象となる可能性があります。しかし、夫婦間での贈与には、一定の税制上の特例があります。

3. 関係する法律と制度：贈与税の特例

民法と税法（具体的には相続税法）が関係します。相続税法には、配偶者間の贈与については、一定の金額までは贈与税が非課税となる特例（贈与税の配偶者控除：配偶者への贈与については、年間1100万円までは贈与税が非課税となる特例）があります。 この特例を利用できるかどうかは、譲渡の形態や金額、過去の贈与状況などによって異なります。

4. 誤解されがちなポイント：贈与と売買の違い

共有持分の移転は、必ずしも贈与とは限りません。対価を伴う売買契約（売買契約：金銭などの対価と引き換えに財産を売買する契約）であれば、贈与税はかかりません。 しかし、夫婦間では、適正な価格で売買契約を結ぶことが難しい場合もあります。

5. 実務的なアドバイスと具体例

もし、贈与税の特例を利用したい場合は、税理士などの専門家に相談して、適切な手続きを行うことが重要です。 例えば、売買契約を締結し、名義変更を行う際に、売買代金として少額でも対価を支払うことで、贈与税の課税を回避できる可能性があります。 ただし、この金額は、税務署の調査に耐えうる「適正価格」である必要があります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税の計算は複雑で、個々の状況によって大きく異なります。 過去の贈与の状況、資産状況、今後の相続計画なども考慮する必要があるため、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 誤った判断で贈与税の申告漏れを起こすと、ペナルティを課せられる可能性もあります。

7. まとめ：共有から単独名義への変更と贈与税

夫婦間での共有持分から単独名義への変更は、贈与税の課税対象となる可能性がありますが、配偶者間の贈与に関する特例を活用できる場合があります。 しかし、税制は複雑なので、専門家のアドバイスを得ながら、適切な手続きを行うことが重要です。 安易な判断は避け、税理士などの専門家に相談して、最適な方法を選択しましょう。