住宅ローン借換：妻を担保提供者へ変更可能？贈与税対策も解説！

回答と解説

住宅ローンの基礎知識

住宅ローンとは、住宅を購入するために金融機関から借り入れるお金のことです。 返済は、通常、毎月一定額を一定期間にわたって行います。 今回の質問では、既存のローンをより有利な条件のローンに借り換える「住宅ローン借換」について取り上げています。 借換には、金利の低い金融機関への変更や、返済期間の変更などが含まれます。 また、債務者（ローンを借りている人）と担保提供者（住宅を担保として提供する人）は、必ずしも同一人物である必要はありません。

今回のケースへの直接的な回答

はい、可能です。 現在の連帯債務（債務者が複数人で、連帯して責任を負う契約）から、質問者様を債務者、奥様を担保提供者（債務不履行の場合に住宅を差し押さえられる立場）とする契約に変更することは、原則として可能です。 ただし、新しい金融機関の審査に通る必要があります。 審査では、質問者様単独の収入や信用情報などが厳しくチェックされます。

関係する法律や制度

このケースでは、民法（契約に関する法律）と、場合によっては贈与税に関する法律が関わってきます。 民法では、契約の自由が認められており、債務者と担保提供者の変更も、双方の合意があれば可能です。 しかし、奥様から質問者様への債務の負担軽減（奥様の債務がなくなる）が、贈与とみなされる可能性があります。 贈与とは、無償で財産を移転することです。 奥様の債務負担の軽減が、贈与税の課税対象となるかどうかは、個々の事情によって異なります。

誤解されがちなポイントの整理

多くの場合、奥様の債務負担軽減は贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。 しかし、これは必ずしもそうとは限りません。 例えば、夫婦間の合意に基づき、住宅の持分を質問者様に移転するなどの手続きを行うことで、贈与税の課税を回避できる場合があります。 また、金融機関によっては、このようなケースへの対応に慣れているところもありますので、事前に相談することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

借換を検討する際には、複数の金融機関に相談し、金利や手数料などを比較検討することが重要です。 また、税理士などの専門家に相談し、贈与税の課税リスクを事前に確認しておくこともおすすめです。 例えば、奥様から質問者様への住宅持分の贈与を検討する場合、贈与税の申告が必要になります。 税理士に相談することで、最適な手続き方法を選択できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税の計算は複雑で、専門知識が必要です。 また、金融機関の審査基準も厳しく、単独での対応が難しい場合もあります。 そのため、税理士や司法書士、住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家は、個々の事情に合わせた最適な方法を提案してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

住宅ローンの借換において、債務者と担保提供者の変更は可能です。 しかし、贈与税の問題に注意が必要です。 税理士などの専門家に相談し、適切な手続きを行うことで、リスクを最小限に抑えることができます。 複数の金融機関と比較検討し、自分に合った最適なプランを選びましょう。 専門家のアドバイスを参考に、慎重に進めてください。