住宅ローン収入合算と契約書：連帯債務から収入合算への変更と持分の考え方

【背景】
* 夫と妻で土地を購入し、契約書に両者の捺印をしました。
* 住宅ローンは当初、連帯債務（※債務者が複数人で、連帯して債務を負うこと）にする予定でした。
* しかし、打ち合わせの中で妻は収入合算のみとなりそうです。

【悩み】
* 契約書から妻の名前を消すべきかどうか迷っています。贈与税（※無償で財産を贈与した場合に課税される税金）が心配です。
* 収入合算の場合、夫と妻の持分をどのようにすれば良いのか分かりません。

契約書変更は必要ありません。持分は夫10の方が無難です。

回答と解説

テーマの基礎知識：連帯債務と収入合算

住宅ローンでは、借主が複数いる場合、連帯債務と収入合算のどちらかの方法が選択されます。連帯債務とは、複数の借主が連帯して債務を負うことで、いずれか一方が返済できなくなっても、他の借主が全額を負担する責任を負います。一方、収入合算は、複数の借主の収入を合算して返済能力を評価する方法です。借入額や返済額は変わりませんが、連帯債務のように連帯責任は発生しません。

今回のケースへの直接的な回答

契約書に妻の名前を消す必要はありません。なぜなら、土地の所有権は契約書に署名捺印した時点で既に発生しており、収入合算への変更はローン契約に関する事項であり、土地の所有権には影響しないからです。土地の所有権は、契約書に記載された通りの割合で共有されます。

関係する法律や制度

このケースでは、民法（※私人間の権利義務を定めた法律）上の共有関係と、贈与税法（※贈与税に関する法律）が関係します。土地の所有権は、契約書に記載された割合で共有されます。収入合算に変更になったとしても、土地の所有権の割合が変わるわけではありません。ただし、資金の出し入れの割合によっては贈与税の課税対象となる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

収入合算は、連帯債務とは異なり、連帯責任を負うものではありません。ローン返済が滞った場合、妻の収入が合算されているからといって、夫が妻の分まで責任を負う必要はありません。しかし、妻の収入が合算されていることで、ローンの審査が通りやすくなるというメリットがあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースでは、妻の収入合算のみとなった場合、土地の持分は夫10：妻0とするのが無難です。これは、夫が土地購入資金の大部分を負担し、妻は収入合算のみで貢献する形になるためです。もし、妻が資金を一部負担している場合は、その割合に応じて持分を調整する必要があります。その場合、資金の出し入れを明確に記録しておくことが重要です。贈与税の発生を防ぐため、資金の出し入れは明確な契約書や領収書などで記録しておきましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

土地の購入や住宅ローンの契約は、複雑な法律や制度が絡むため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。特に、資金の出し入れが複雑な場合や、贈与税の課税が懸念される場合は、税理士や弁護士に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 収入合算への変更は、土地の所有権には影響しません。契約書を変更する必要はありません。
* 土地の持分は、資金負担割合を考慮して決定する必要があります。
* 資金の出し入れは明確に記録しておきましょう。
* 贈与税の課税が懸念される場合は、専門家に相談しましょう。