住宅ローン名義変更：夫婦間の借り換えと贈与税対策を徹底解説！

１．住宅ローン名義変更の基礎知識

住宅ローンは、住宅を購入するために金融機関から借りるお金です。ローン契約には、借主（お金を借りる人）と貸主（お金を貸す人＝銀行など）の合意に基づいた契約書（金銭消費貸借契約）が締結されます。この契約書に記載されている借主の名前を変更することを「名義変更」と言います。名義変更には、大きく分けて「借り換え」と「相続」の2つの方法があります。今回のケースでは、夫への「借り換え」が該当します。

２．今回のケースへの直接的な回答：夫名義への借り換え

ご質問のケースでは、ご自身の住宅ローンを夫名義に借り換えることが可能です。しかし、単純に名義を変えるだけでは、住宅の所有権を夫に贈与したとみなされ、贈与税が発生する可能性があります。

３．関係する法律・制度：贈与税

日本の税法では、親族間であっても無償で財産（この場合は住宅）を譲渡した場合、贈与税が課税されます（相続税法）。住宅ローン名義変更の場合、名義変更に伴い、住宅の所有権の一部（ローン残高分）を夫に贈与したとみなされる可能性があるため、贈与税の発生を避けるための対策が必要です。

４．誤解されがちなポイント：名義変更と贈与

住宅ローン名義変更は、単なる名前の変更ではありません。法律上、住宅の所有権の移転と密接に関係しています。ローン残高を夫が負担することになれば、その分だけ妻から夫への「贈与」と見なされる可能性があり、贈与税の対象となる可能性があります。

５．実務的なアドバイス：贈与税対策と手続き

贈与税対策として、以下の方法が考えられます。

* **贈与税の申告と納税:** ローン残高相当額を夫から妻への贈与と捉え、贈与税を申告・納税する方法です。
* **売買契約:** 住宅を妻から夫に売買し、その代金で夫がローンを借り換える方法です。この場合、不動産売買に関する諸費用が発生します。
* **金銭の貸付:** 妻から夫にローン残高相当額を貸し付け、夫がその資金でローンを借り換える方法です。この場合、金銭貸借契約を締結する必要があります。

いずれの方法を選択するにしても、但馬銀行に借り換えの相談をした上で、税理士などの専門家に相談し、最適な方法を選択することが重要です。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税の計算は複雑で、状況によって最適な対策が異なります。また、銀行の借り換え条件や手続きも専門的な知識が必要です。そのため、税理士や司法書士といった専門家に相談することを強くお勧めします。特に、ご主人が小さな会社を経営されている場合、財産状況や所得状況を考慮した上で、最適な方法を選択する必要があります。

７．まとめ：専門家と連携して安全に手続きを進めましょう

住宅ローンの名義変更は、贈与税の問題や手続きの複雑さなど、注意すべき点が多くあります。専門家のアドバイスを得ながら、慎重に進めることが重要です。但馬銀行に相談しつつ、税理士や司法書士に相談し、ご自身の状況に最適な方法を選択し、安心して手続きを進めてください。 生命保険についても、同様に専門家にご相談されることをお勧めします。