住宅ローン名義変更：妻から妻親へ変更は審査やり直し？相続時精算課税との比較も解説

回答と解説

テーマの基礎知識（住宅ローンと名義、連帯保証人）

住宅ローンは、住宅を購入するために銀行などから借り入れるお金です。 ローンを組む際、物件の担保（抵当権設定）に加え、返済能力の審査が行われます。 名義とは、ローン契約の当事者（借主）のことです。 今回のケースでは、夫がローンを組むため夫が名義人となります。連帯保証人（連帯保証人とは、借主がローンを返済できなくなった場合に、代わりに返済する責任を負う人です。）は、借主の返済能力を補完する役割を果たします。

今回のケースへの直接的な回答

名義を「妻と夫の共有」から「妻親と夫の共有」に変更する場合、ほぼ確実に審査はやり直しになります。 銀行は、新たな名義人（妻親）の信用情報（信用情報とは、個人の信用度を示す情報で、クレジットヒストリーなどが含まれます。）や返済能力を改めて審査する必要があるからです。仮審査からやり直しになる可能性が高いでしょう。妻親の保証人としての審査も必要となる可能性が高いです。

関係する法律や制度

このケースでは、民法（民法は、私法の基礎となる法律です。契約や財産権などに関する規定があります。）上の共有関係と、銀行の融資審査基準が関係します。 銀行は、リスク管理の観点から、名義人の変更を重大な変更と捉え、再審査を行うのが一般的です。

誤解されがちなポイントの整理

「物件調査のみで落ちることはない」という銀行の言葉は、物件の価値に問題がない限り、担保としての価値は問題ないという意味でしょう。しかし、名義人の変更は、返済能力に関する審査に大きく影響します。物件の価値が高くても、名義人の返済能力に問題があれば、ローンは承認されません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

妻親が住まないことは、審査にマイナスの影響を与える可能性があります。 銀行は、居住者の安定性も考慮します。 妻親が住まないことで、物件の維持管理に問題が生じるリスクを懸念するかもしれません。 そのため、妻親が住まない理由を明確に説明し、物件の維持管理について具体的な計画を示すことが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローンの審査は複雑なため、専門家であるファイナンシャルプランナーや司法書士に相談することをお勧めします。 特に、相続時精算課税（相続時精算課税は、贈与税の代わりに、相続時に贈与財産について相続税を課税する制度です。）との比較検討が必要な場合、専門家のアドバイスは不可欠です。 彼らは、それぞれのメリット・デメリットを客観的に説明し、最適な選択を支援してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

名義変更は審査のやり直しを意味し、相続時精算課税との比較検討も重要です。 妻親の居住状況や返済能力、物件の維持管理計画などを明確に示すことが、審査通過の可能性を高めます。 専門家の助言を得ながら、最適な方法を選択することが大切です。