住宅ローン審査、収益物件のローンはバレる？銀行の調査範囲を解説

【背景】

初めての住宅ローンを申し込もうとしている。
すでに3つの銀行から収益物件（アパートやマンションなど、家賃収入を得る目的の物件）のローンを借りている。

【悩み】

住宅ローンを申し込んだ際、銀行は収益物件のローン残高を把握できるのか知りたい。
住宅ローンの審査に、収益物件のローンがどのように影響するのか不安。

住宅ローン審査では、他社ローンの情報も確認されます。正確な申告と、返済能力を示すことが重要です。

住宅ローン審査における基礎知識：お金を借りるということ

住宅ローンを申し込むということは、銀行などの金融機関から大きなお金を借りることです。お金を貸す側（金融機関）は、貸したお金がきちんと返ってくるか、つまり「返済能力」があるかを非常に重視します。返済能力を判断するために、様々な情報を確認します。

具体的には、

年収
職業
勤続年数
他の借入（住宅ローン以外のローン）の状況
信用情報

などを総合的に見て、この人に貸しても大丈夫だと判断したら、住宅ローンの審査に通ります。

今回のケースへの直接的な回答：収益物件のローンはバレるのか？

はい、原則として、住宅ローンを申し込んだ銀行は、他の金融機関からの借入状況を把握できます。なぜなら、住宅ローンの審査では、必ず「信用情報」を照会するからです。信用情報機関（CIC、JICC、KSCなど）に加盟している金融機関は、ローンの契約内容や返済状況を共有しています。つまり、他の銀行から借りている収益物件のローンも、信用情報を照会することで、住宅ローンを申し込んだ銀行に知られることになります。

もし、収益物件のローンがあるのに、住宅ローンの申し込み時に申告しなかった場合、これは「虚偽申告」にあたります。虚偽申告が発覚した場合、審査に通らないだけでなく、最悪の場合、ローン契約を解除される可能性もあります。

関係する法律や制度：信用情報と個人情報保護

信用情報の照会は、個人情報保護に関する法律に基づき、厳格なルールのもとで行われます。金融機関は、ローンの審査に必要な範囲でのみ、信用情報を利用できます。また、信用情報は、一定期間が経過すると削除されます。

信用情報機関は、個人の信用情報に関する情報を集め、管理している機関です。これらの機関は、金融機関からの照会に応じて、個人の信用情報を提供します。主な信用情報機関としては、CIC（Credit Information Center）、JICC（Japan Credit Information Reference Center）、KSC（全国銀行個人信用情報センター）などがあります。

これらの機関は、個人の信用情報に関する情報を集め、管理しています。金融機関は、ローンの審査などの際に、これらの機関に信用情報を照会し、個人の信用力を判断します。

誤解されがちなポイントの整理：自己申告と信用情報

多くの人が誤解しがちなのは、「自己申告だけで済む」という点です。住宅ローンの審査では、自己申告も重要ですが、それ以上に信用情報が重視されます。自己申告の内容と、信用情報に食い違いがあると、審査に不利になる可能性があります。

また、「バレなければ良い」という考え方も危険です。金融機関は、様々な方法で借入状況を把握しようとします。虚偽の申告をしても、いずれ発覚する可能性が高いと考えてください。

実務的なアドバイス：正直に申告することの重要性

住宅ローンの審査をスムーズに進めるためには、正直に申告することが最も重要です。収益物件のローンがある場合は、必ずその事実を申告し、借入額や返済状況を正確に伝えてください。

また、住宅ローンの審査では、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）が重視されます。収益物件のローンがある場合、その返済額も考慮されるため、返済比率が高くなり、審査に不利になる可能性があります。しかし、収益物件からの家賃収入がある場合は、その収入を申告することで、返済能力を高く評価してもらえる可能性があります。

具体的な対策としては、

事前に自己資金を増やす: 頭金を増やすことで、借入額を減らし、返済比率を下げることができます。
専門家に相談する: 住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、適切なアドバイスを受けることも有効です。
複数の金融機関に相談する: 金融機関によって、審査基準や金利が異なります。複数の金融機関に相談し、自分に合った住宅ローンを探しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：不安を解消するために

以下のような場合は、住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザー）に相談することをお勧めします。

収益物件のローンがある場合: 収益物件のローンが、住宅ローンの審査にどのように影響するのか、専門的なアドバイスを受けることができます。
返済比率に不安がある場合: 自分の返済能力について、客観的な評価を受けることができます。
複数のローンを抱えている場合: ローンの一本化など、最適な資金計画について相談できます。
住宅ローンの仕組みがよくわからない場合: 住宅ローンの種類や金利、審査基準などについて、わかりやすく説明してもらえます。

専門家は、個々の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。無料相談を受け付けている専門家もいるので、気軽に相談してみましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

住宅ローンの審査では、他の借入状況も把握されます。
収益物件のローンは、信用情報を通じて、住宅ローンを申し込んだ銀行に知られます。
住宅ローンの審査をスムーズに進めるためには、正直に申告することが重要です。
返済比率や、収益物件からの収入など、様々な要素が審査に影響します。
専門家に相談することで、最適な住宅ローン選びのサポートを受けられます。

住宅ローンは、人生における大きな買い物です。しっかりと準備をして、自分に合った住宅ローンを選びましょう。