住宅ローン控除と公庫融資！対象物件の違いを徹底解説

住宅金融支援機構融資（公庫融資）の基礎知識

住宅金融支援機構（略称：住宅機構）は、国民の住宅取得を支援するために設立された政府系金融機関です。 住宅機構が提供する融資を一般的に「公庫融資」と呼んでいます。 公庫融資は、一般の銀行融資よりも金利が低く設定されていることが多く、住宅購入の大きな助けとなります。 しかし、全ての物件が公庫融資の対象となるわけではありません。

公庫融資が利用できる物件とできない物件の違い

公庫融資の利用可否は、物件の様々な条件によって判断されます。 大きく分けて以下の点が挙げられます。

• 築年数： 築年数が古すぎる物件は、耐震性や建物の状態に問題がある可能性が高いため、融資対象外となる場合があります。 具体的な築年数の制限は、住宅機構の融資制度によって異なりますが、一般的に古い物件ほど融資が受けにくくなります。
• 構造： 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造によって融資の可否や条件が異なります。 耐震性が高い鉄筋コンクリート造の物件の方が、融資を受けやすい傾向があります。
• 耐震性： 特に古い物件の場合、耐震基準を満たしているかどうかも重要な判断基準となります。 耐震基準を満たしていない物件は、融資対象外となる可能性が高いです。（耐震基準とは、地震に対する建物の強さを定めた基準です）
• 物件の所在地： 災害リスクの高い地域にある物件は、融資が受けにくい、もしくは融資条件が厳しくなる場合があります。 具体的には、洪水リスク、地滑りリスク、地震リスクなどが考慮されます。
• 物件の状況： リフォーム済みの物件や、瑕疵担保責任（※売買契約後、一定期間内に発見された建物の欠陥について、売主が責任を負う制度）がしっかりしている物件の方が、融資を受けやすい傾向があります。 逆に、大きな修繕が必要な物件は融資対象外となる可能性があります。

新築と中古物件の違い

新築物件は、基本的に耐震性や建物の状態に問題がないため、公庫融資を受けやすい傾向があります。 一方、中古物件は築年数や状態によって融資の可否が大きく変わるため、注意が必要です。 特に築年数の古い中古物件は、耐震診断（※建物の耐震性を調査・評価すること）が必要となる場合もあります。

関係する法律や制度

公庫融資の利用可否には、建築基準法（※建物の構造や設備に関する基準を定めた法律）や、都市計画法（※都市の整備に関する法律）などが間接的に関係してきます。 これらの法律に基づいて、物件の安全性や適法性が確認されます。

誤解されがちなポイントの整理

「公庫融資＝低金利で誰でも利用できる」という誤解は避けましょう。 公庫融資は低金利であることはメリットですが、利用できる物件には条件があります。 物件の状況や立地条件によっては、利用できない場合もあることを理解しておきましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

物件購入を検討する際には、まず住宅機構の融資要件を満たしているかを確認することが重要です。 不動産会社や住宅ローンアドバイザーに相談し、物件の状況や融資の可否についてしっかりと確認しましょう。 また、耐震診断書などの資料を事前に確認することも大切です。

専門家に相談すべき場合とその理由

物件の築年数が古かったり、構造が複雑だったりする場合は、専門家（不動産会社、住宅ローンアドバイザー、建築士など）に相談することをお勧めします。 専門家は、物件の状況を正確に判断し、公庫融資の利用可否について的確なアドバイスをしてくれます。

まとめ

公庫融資の利用可否は、物件の築年数、構造、耐震性、所在地など、複数の要素によって判断されます。 新築物件よりも中古物件の方が融資条件が厳しくなる傾向があります。 物件選びの際には、これらの点を考慮し、専門家のアドバイスを受けることも検討しましょう。 公庫融資を利用したい場合は、事前に住宅金融支援機構のホームページで詳細を確認するか、専門家に相談することを強くお勧めします。