住宅ローン未払い！競売後の残金はどうなる？初心者向け解説

競売ってなに？住宅ローン未払いの基礎知識

住宅ローンを滞納（たいのう：支払いを遅らせること）すると、最終的に家を失う可能性があります。そのプロセスが「競売」です。競売とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関（お金を貸した側）が裁判所を通じて、その家を強制的に売却する手続きのことです。

競売は、住宅ローンを借りた人（債務者：お金を借りた人）にとって、非常に大きな影響があります。家を失うだけでなく、残った借金（残債）を返済し続けなければならない場合があるからです。競売の流れを簡単に説明すると、以下のようになります。

• 1. 滞納の発生
  
  住宅ローンの支払いが遅れると、金融機関から督促状（とくそくじょう：支払いを促す手紙）が届きます。
• 2. 期限の利益の喪失
  
  滞納が続くと、金融機関は「期限の利益」を失います。これは、分割払いの権利を失い、残りのローンを一括で支払わなければならない状態になることです。
• 3. 競売の申し立て
  
  一括返済が難しい場合、金融機関は裁判所に競売を申し立てます。
• 4. 競売開始の決定
  
  裁判所は競売を開始し、債務者に通知します。
• 5. 競売の実施
  
  裁判所は、家の価値を評価し、入札（にゅうさつ：競売に参加すること）を行います。
• 6. 売却と代金納付
  
  最も高い金額を提示した人が落札し、代金を支払います。
• 7. 配当
  
  売却代金から、金融機関へのローンの返済や、固定資産税などの滞納分の支払いがされます。

競売後の残金はどうなる？今回のケースへの回答

競売で家が売れたとしても、住宅ローンの残高（残債）が全て返済できるとは限りません。家の売却価格が、ローンの残高よりも低い場合、不足分は「未払い金」として残ります。この未払い金は、原則として、引き続き支払う義務があります。

例えば、住宅ローンの残高が2000万円で、競売での売却価格が1500万円だった場合、500万円の未払い金が発生します。この500万円は、金融機関に対して引き続き支払う必要があります。ただし、債務者の状況によっては、減額交渉（げんがくこうしょう：金額を少なくしてもらう交渉）や、自己破産などの法的手段を検討することも可能です。

関係する法律や制度：債権回収と自己破産

住宅ローンの未払いと競売に関係する主な法律や制度を説明します。

• 民法
  
  債務者がお金を返済する義務や、債権者（お金を貸した側）が債権を回収する権利について定めています。住宅ローンの契約も、この民法に基づいて行われます。
• 担保権（たんぽけん）
  
  住宅ローンを借りる際に設定される「抵当権（ていとうけん）」は、担保権の一種です。抵当権は、債務者がローンの返済を滞った場合に、金融機関が担保となっている家を競売にかけて、優先的に債権を回収できる権利です。
• 民事執行法
  
  競売の手続きに関するルールを定めています。競売の流れや、売却代金の配当方法などが規定されています。
• 自己破産
  
  借金が返済不能になった場合に、裁判所に申し立てることで、原則として全ての借金の支払いを免除してもらう手続きです。ただし、自己破産には、一定の条件や制限があります。

誤解されがちなポイント：競売と自己破産の関係

競売と自己破産の関係について、よくある誤解を整理します。

• 誤解1：競売になれば、借金は全てなくなる
  
  競売で家が売却されても、ローンの残高が全て返済できるとは限りません。残った借金は、原則として支払い義務が残ります。自己破産をしない限り、借金はなくなりません。
• 誤解2：自己破産をすれば、全ての借金がなくなる
  
  自己破産をすると、原則として、税金や養育費など一部の借金を除いて、全ての借金の支払いが免除されます。しかし、自己破産には、一定の制限やデメリットがあります。例えば、信用情報機関に登録され、一定期間、新たな借入やクレジットカードの利用ができなくなる可能性があります。
• 誤解3：競売になったら、もう何もできない
  
  競売開始後でも、諦める必要はありません。金融機関との交渉や、任意売却（にんいばいきゃく：金融機関の同意を得て、競売ではなく、自分で家を売却すること）など、様々な選択肢があります。専門家への相談も有効です。

実務的なアドバイス：残債への対処法と注意点

競売後の残債への対処法と、注意すべきポイントを説明します。

• 1. 金融機関との交渉
  
  残債が残ってしまった場合でも、金融機関と交渉することで、支払方法を見直せる可能性があります。例えば、分割払いの期間を延長したり、毎月の支払額を減額したりできる場合があります。
• 2. 任意売却の検討
  
  競売が開始される前に、金融機関の同意を得て、自分で家を売却する「任意売却」という方法もあります。任意売却の方が、競売よりも高く売れる可能性があり、残債を減らせる場合があります。
• 3. 専門家への相談
  
  弁護士や司法書士などの専門家に相談することで、適切なアドバイスやサポートを受けることができます。自己破産の手続きや、金融機関との交渉なども、専門家が代行してくれます。
• 4. 信用情報の確認
  
  自己破産をすると、信用情報に影響が出ます。自己破産後の生活設計を立てる上で、信用情報がどうなるのか、事前に確認しておくことが重要です。
• 5. 今後の生活設計
  
  競売や自己破産を経験すると、今後の生活に大きな影響が出ます。家計の見直しや、新たな住まいの確保など、今後の生活設計をしっかりと立てることが大切です。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローンの問題で、専門家に相談すべき主なケースと、その理由を説明します。

• 1. 住宅ローンの支払いが滞り始めた場合
  
  早めに専門家に相談することで、競売を回避するための対策を講じることができます。任意売却や、金融機関との交渉など、様々な選択肢を検討できます。
• 2. 競売開始の通知が届いた場合
  
  競売が開始されても、まだ諦める必要はありません。専門家は、競売の手続きに関するアドバイスや、金融機関との交渉をサポートしてくれます。
• 3. 残債の金額が高額で、返済が難しい場合
  
  自己破産などの法的手段を検討する必要がある場合、専門家は、手続きを代行し、あなたの権利を守ります。
• 4. 法律や制度について詳しく知りたい場合
  
  住宅ローンに関する法律や制度は複雑です。専門家は、あなたの状況に合わせて、分かりやすく説明し、適切なアドバイスを提供します。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の話をまとめます。

• 住宅ローンの支払いが滞ると、家が競売にかけられる可能性があります。
• 競売で家が売れても、ローンの残高が全て返済できるとは限りません。
• 残った借金（残債）は、原則として支払い義務が残ります。
• 残債への対処法として、金融機関との交渉、任意売却、専門家への相談などがあります。
• 自己破産は、借金の支払いを免除してもらうための法的手段ですが、様々な制限があります。
• 住宅ローンの問題は、早めに専門家に相談することが大切です。

住宅ローンに関する問題は、一人で抱え込まず、専門家のアドバイスを受けながら、解決策を探っていくことが重要です。