住宅ローン残債ありの築3年マイホーム売却体験談！注意点や手続きを解説

回答と解説

住宅ローン残債ありのマイホーム売却：基礎知識

マイホームを売却する際、多くの方が住宅ローンを利用しています。住宅ローンが残っている状態での売却は、いくつかのステップを踏む必要があります。

まず、「抵当権（ていとうけん）」について理解しておきましょう。抵当権とは、住宅ローンを借りた金融機関が、万が一ローンの返済が滞った場合に、その家を差し押さえてお金を回収できる権利のことです。

マイホームを売却するには、この抵当権を抹消する必要があります。そのためには、売却代金でローンの残債を完済することが基本となります。

今回のケースへの直接的な回答

築3年のマイホームを売却することは可能です。しかし、住宅ローンの残債がある場合、売却代金でローンを完済できるかどうかが重要なポイントになります。

もし売却代金がローンの残債を上回れば、問題なく売却できます。しかし、売却代金が残債を下回る場合は、「不足分」を自己資金で補填するか、他の方法を検討する必要があります。

売却後の住居については、ご自身の状況や希望に合わせて、一軒家、賃貸、どちらも選択肢として考えられます。

関係する法律と制度

住宅ローンの契約内容や、売却に関する税金（所得税、住民税など）が関係してきます。

• 抵当権： 金融機関が設定している権利。売却前に抹消する必要があります。
• 不動産売買契約： 売主と買主の間で締結される契約。
• 所得税・住民税： 売却益が出た場合に課税されます。

これらの法律や制度は、売却の手続きや税金に大きく影響します。専門家のアドバイスを受けながら進めるのが賢明です。

誤解されがちなポイント

多くの人が誤解しがちなポイントを整理します。

• 売却価格＝手元に残るお金ではない： 売却価格から仲介手数料、税金、ローンの残債などを差し引いたものが、最終的に手元に残るお金です。
• 売却できない場合もある： 売却代金でローンの残債を完済できない場合、売却が難しくなることがあります。
• 売却後の生活費： 売却後、新しい住居の費用や引っ越し費用なども考慮する必要があります。

実務的なアドバイスと具体例

実際にマイホームを売却する際の具体的なステップと、注意点について説明します。

1. 査定： 不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。
2. 媒介契約： 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を依頼します。
3. 売買契約： 買主が見つかったら、売買契約を締結します。
4. 決済・引き渡し： 買主から売買代金を受け取り、物件を引き渡します。
5. 抵当権抹消： ローンの残債を完済し、抵当権を抹消します。

具体例：

例えば、3000万円で購入した家を3500万円で売却できたとします。ローンの残債が2800万円、仲介手数料が100万円、税金が50万円だった場合、手元に残るお金は、3500万円 – 2800万円 – 100万円 – 50万円 = 550万円となります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下の場合は、専門家への相談を強くおすすめします。

• ローンの残債が売却価格を上回る場合： 専門家と相談し、任意売却などの選択肢を検討しましょう。
• 税金に関する疑問がある場合： 税理士に相談し、適切な節税対策を行いましょう。
• 不動産売買の知識に不安がある場合： 不動産会社や弁護士に相談し、契約内容や手続きについて確認しましょう。

専門家は、あなたの状況に合わせて最適なアドバイスをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

住宅ローンが残っているマイホームの売却は可能です。売却価格でローンの残債を完済できるかどうかが重要なポイントです。売却の手続きや税金、売却後の生活費なども考慮し、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めましょう。