住宅ローン残債があっても大丈夫？配偶者間の自宅贈与と税金対策のすべて

配偶者間の不動産贈与と税制

贈与とは、無償で財産を譲り渡すことです。夫婦間での不動産の贈与は、法律上問題ありません。ただし、税金面での影響を考慮する必要があります。特に、今回のケースでは、贈与税（財産を贈与された際に課税される税金）と不動産取得税（不動産を取得した際に課税される税金）が問題となります。

住宅ローン残債があっても贈与は可能？

住宅ローンが残っていても、配偶者間の自宅贈与は可能です。抵当権（住宅ローンを担保とする権利）は、所有権とは別個の権利です。名義変更（所有権の移転）と抵当権の移転は同時に行うことができます。つまり、夫から妻への名義変更と同時に、住宅ローンの債務者も妻に変更する手続きが必要になります。

配偶者控除と贈与税

配偶者控除は、贈与税の計算において、一定の金額までは非課税とする制度です。年間110万円までは贈与税がかかりません。しかし、この控除は、贈与を受けた年の1月1日時点で、夫婦が婚姻関係にあることが条件です。贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに税務署に行う必要があります。

不動産取得税について

不動産を取得した際には、不動産取得税がかかります。住宅ローンが残っていても、不動産を取得した事実があるので、不動産取得税は免れません。ただし、税額は、不動産の価格や地域によって異なります。

相続税評価額への影響

相続税の評価額は、贈与によって変わる可能性があります。贈与によって、相続財産の規模が小さくなるため、相続税の税額は減少する可能性があります。ただし、相続税の評価額は、相続時における不動産の評価額によって決定されます。贈与時点での評価額が、相続時と大きく異なる可能性もあります。

誤解されがちなポイント：贈与と相続の違い

贈与と相続は、どちらも財産の移転ですが、その方法と税金面での扱いが大きく異なります。贈与は生前に行われる財産の移転であり、相続は死亡によって行われます。贈与税は贈与時に、相続税は相続時に課税されます。

実務的なアドバイス

住宅ローンが残っている状態での贈与は、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。贈与税や不動産取得税の計算は複雑であり、専門家のアドバイスを受けることで、適切な税金対策を行うことができます。また、ローンの名義変更手続きなども専門家のサポートが必要となるでしょう。

専門家に相談すべき場合

* 贈与税や不動産取得税の計算が複雑で、自身で計算できない場合
* ローン名義変更の手続きが複雑で、自身で手続きできない場合
* 贈与によって相続税にどのような影響があるかを知りたい場合
* 贈与に関する法律や制度について詳しく知りたい場合

まとめ

住宅ローンが残っていても、配偶者間の自宅贈与は可能です。しかし、贈与税、不動産取得税、相続税など、税金面での影響を考慮する必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を選択することが重要です。 配偶者控除を活用し、税負担を軽減できるよう、計画的に手続きを進めましょう。