住宅ローン残債があっても家を売却する方法とは？売却できない場合の対処法を解説

【背景】

家庭の事情で、現在住んでいる家を売却し、転居する必要がある。
しかし、住宅ローンの残債があり、家の売却価格だけではローンを完済できない状況。
返済自体には困っておらず、滞納などもしていない。

【悩み】

住宅ローンが残っている状態で、家を売る方法はあるのか知りたい。
売却できない場合、他に家を処分する方法はあるのか悩んでいる。

住宅ローン残債があっても売却は可能ですが、残債が売却価格を上回る場合は、他の方法も検討しましょう。

住宅ローンの基礎知識：売却と残債の関係

家を売却する際には、まず住宅ローン（住宅取得資金に係る借入金）について理解を深める必要があります。住宅ローンは、家を購入する際に金融機関からお金を借りる契約です。このお金を、毎月分割で返済していくことになります。

家を売却する場合、通常は売却代金（家を売ったお金）を住宅ローンの返済に充てます。売却代金でローンの残債（まだ返済が終わっていないお金）を全て返済できれば問題ありません。しかし、売却価格がローンの残債を下回る場合（これを「アンダーローン」または「オーバーローン」と言います）、売却だけではローンを完済できません。この状況で家を売却するには、いくつかの方法を検討する必要があります。

売却価格でローンを完済できない場合の選択肢

住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合、いくつかの選択肢があります。ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選ぶことが重要です。

自己資金の追加：売却価格と残債の差額を自己資金で補填し、ローンを完済する方法です。これが最もシンプルで、売却手続きもスムーズに進みます。
買い替えローン：新しい住宅ローンに、売却価格と残債の差額を組み込む方法です。これにより、自己資金を用意せずに、新しい家を購入できます。ただし、審査が厳しくなる可能性があります。
任意売却：住宅ローンを借りている金融機関の承諾を得て、通常の売却活動を行う方法です。債権者（お金を貸した人）である金融機関の合意が必要ですが、競売（裁判所が家を強制的に売却すること）を回避できる可能性があります。任意売却は、返済が滞っている場合に検討されることが多いですが、今回のケースのように返済に問題がない場合でも、金融機関との交渉次第で可能になる場合があります。
リースバック：家を売却後、買主と賃貸契約を結び、そのまま家に住み続ける方法です。資金を確保しつつ、住み慣れた家に住み続けられるというメリットがあります。

関係する法律や制度：住宅ローンの契約と抵当権

住宅ローンの契約には、いくつかの法律が関係しています。まず、住宅ローンは金銭消費貸借契約という契約に基づいています。これは、お金を借りる人と貸す人の間で結ばれる契約です。そして、住宅ローンを借りる際には、通常、借りたお金を担保するために、借りる人が所有する不動産（家や土地）に抵当権（担保として設定する権利）が設定されます。

抵当権は、万が一、ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売（裁判所を通して売却）し、そこから得たお金を優先的に回収できる権利です。今回のケースでは、住宅ローンの返済に問題がないため、競売になる可能性は低いと考えられますが、売却価格が残債を下回る場合は、金融機関との交渉が必要になることがあります。

誤解されがちなポイント：売却と返済の優先順位

家を売却する際、多くの方が誤解しがちなポイントがあります。それは、「売却代金は必ずローンの返済に充てられる」という点です。売却代金は、まず抵当権が設定されている住宅ローンの返済に充てられます。もし残債が残る場合は、自己資金で補填するか、他の方法を検討する必要があります。また、売却にかかる費用（仲介手数料、登記費用など）も、売却代金から差し引かれることになります。

今回のケースでは、返済に困っていないため、任意売却は難しいと考える方もいるかもしれません。しかし、金融機関との交渉次第では、任意売却という形で売却を進めることも可能です。これは、金融機関が、競売よりも任意売却の方が、結果的に多くの資金を回収できると判断した場合などに、認められることがあります。

実務的なアドバイス：売却を成功させるためのステップ

住宅ローンが残っている家を売却する場合、以下のステップで進めることが一般的です。

現在の住宅ローンの残債を確認する：金融機関から「残高証明書」を取り寄せ、正確な残債額を把握します。
不動産会社の選定：売却を依頼する不動産会社を選びます。オーバーローンの物件の売却に慣れた、実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。
査定と売却価格の決定：不動産会社に家の査定を依頼し、売却価格を決定します。
金融機関との交渉：売却価格と残債の差額が大きい場合は、金融機関と売却方法について交渉します。任意売却や買い替えローンなど、様々な選択肢を検討します。
売買契約と決済：買主が見つかり、売買契約を締結します。その後、決済を行い、家の所有権を買主に移転します。

スムーズな売却を実現するためには、専門家である不動産会社や、必要に応じて弁護士などの専門家と連携し、綿密な計画を立てることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

売却価格と残債の差額が大きい場合：自己資金での補填が難しい場合は、金融機関との交渉が必要になります。
任意売却を検討する場合：任意売却は、専門的な知識と経験が必要です。
法的な問題が発生した場合：契約に関するトラブルや、債権者との間で問題が発生した場合は、弁護士に相談しましょう。

専門家は、あなたの状況に合わせて最適なアドバイスをしてくれます。一人で抱え込まず、積極的に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

住宅ローンが残っている家を売却するには、まずローンの残債と売却価格の関係を把握することが重要です。売却価格でローンを完済できない場合は、自己資金の追加、買い替えローン、任意売却、リースバックなどの選択肢があります。ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選びましょう。

返済に問題がない場合でも、金融機関との交渉次第で任意売却が可能な場合があります。専門家である不動産会社や、必要に応じて弁護士などの専門家と連携し、綿密な計画を立てることが、売却を成功させるための鍵となります。