住宅ローンと家の売却：基礎知識

住宅ローン（住宅取得資金に係る借入金）を利用して家を購入した場合、その家には「抵当権」（ていとうけん）という権利が設定されます。これは、もし住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその家を売却して、残りのローンを回収できるようにするためのものです。

家を売却するためには、この抵当権を抹消（まっしょう）する必要があります。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなければなりません。しかし、住宅ローンが残っている状態で家を売却することも可能です。その方法について、以下で詳しく解説します。

住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っている家を売却する主な方法は2つあります。

1. 売却代金でローンを完済する

家の売却代金で住宅ローンを完済できる場合、これが最もシンプルな方法です。売却代金から住宅ローンの残債を支払い、残ったお金があれば、それは売主であるあなたの手元に残ります。

2. 売却代金だけではローンを完済できない場合

家の売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合、つまり「アンダーローン」の状態では、別の方法を検討する必要があります。

• 自己資金の追加：不足分を自己資金で補填（ほてん）し、住宅ローンを完済する方法です。
• 買い替えローン：新しい住宅ローンに、残債分を組み込む方法です。
• 任意売却：金融機関の合意を得て、通常の売却活動を行う方法です。

売却に関わる法律や制度

家の売却には、いくつかの法律や制度が関係します。

• 不動産登記法：不動産の所有権や抵当権などの権利関係を公示するための法律です。売却時には、所有権移転登記や抵当権抹消登記が必要になります。
• 民法：売買契約に関する基本的なルールを定めています。売買契約の内容や、契約不履行（けいやくふりこう）の場合の対応などが規定されています。
• 宅地建物取引業法：不動産取引を公正に行うための法律です。不動産会社が売買の仲介（ちゅうかい）をする際には、この法律に基づいて、重要事項の説明などを行う必要があります。

誤解されがちなポイント

住宅ローンの残債がある場合の売却について、誤解されがちなポイントをいくつか解説します。

• 売却できないと思い込んでいる：住宅ローンが残っていても、売却できる可能性は十分にあります。諦めずに、専門家や不動産会社に相談することが重要です。
• 売却価格が必ずしもローン残高以上になるわけではない：不動産の価格は、市場の状況や物件の状態によって変動します。必ずしも、ローン残高以上の価格で売れるとは限りません。
• 自己資金がなければ売却できないと思っている：自己資金がなくても、売却できる方法はあります。例えば、任意売却や買い替えローンなどを検討できます。

実務的なアドバイスと具体例

住宅ローンが残っている家を売却する際には、以下の点に注意しましょう。

• 早めに専門家に相談する：不動産会社やファイナンシャルプランナー、弁護士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
• 複数の不動産会社に査定を依頼する：複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格や販売戦略を比較検討しましょう。
• 売却にかかる費用を把握する：仲介手数料、登記費用、印紙税など、売却にかかる費用を事前に把握しておきましょう。
• ローンの返済計画を立てる：売却代金でローンを完済できない場合は、自己資金の準備や、今後の返済計画を立てる必要があります。

具体例：

3000万円で購入した家があり、住宅ローンの残債が2500万円、現在の売却価格が2800万円の場合。

売却代金2800万円から、残債2500万円を支払い、仲介手数料などの費用を差し引いた金額が、手元に残るお金となります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を強くおすすめします。

• 売却価格がローン残高を下回る場合：「アンダーローン」の状態であり、自己資金の準備や、任意売却などの検討が必要になります。
• 売却の手続きが複雑な場合：抵当権抹消の手続きや、売買契約に関する法的知識が必要になる場合があります。
• 債権者との交渉が必要な場合：任意売却を行う場合など、金融機関との交渉が必要になることがあります。

相談先：

• 不動産会社：売却に関する相談や、物件の査定、販売活動を依頼できます。
• 弁護士：法的アドバイスや、債権者との交渉を依頼できます。
• ファイナンシャルプランナー：資金計画や、今後の生活設計に関するアドバイスを受けられます。

まとめ

住宅ローンが残っていても、家を売却することは可能です。売却方法や注意点、専門家に相談すべきケースなどを理解しておくことで、スムーズな売却を目指すことができます。まずは、専門家へ相談し、ご自身の状況に合った売却方法を検討しましょう。

• 住宅ローンが残っていても、売却は可能。
• 売却代金でローンを完済できない場合は、自己資金の準備や、任意売却などを検討する。
• 専門家への相談が重要。