住宅ローン残債700万円の家を売却可能？売却後の影響も解説

【背景】

住宅ローンで購入した家を所有。
ローンの残債は約700万円。
仕事の都合と、同居していた家族の逝去により、家が空き家になる見込み。
ローンの滞納はなく、預貯金も300万円程度ある。
繰り上げ返済はできない。
地域の相場から、売却価格はローン残債と同程度になりそう。

【悩み】

売却は可能か？
この状況は「任意売却」に該当するのか？
売却が成功した場合、個人情報への影響は？（住宅ローン、事業融資、クレジットカードへの影響）

売却は可能ですが、金融機関の承諾が必要です。個人情報への影響は、状況により異なります。

回答と解説

テーマの基礎知識：住宅ローンの仕組みと売却の基本

住宅ローンは、家を購入する際に、金融機関からお金を借りて、毎月分割で返済していく仕組みです。家を担保（万が一返済が滞った場合に、金融機関がお金を取り戻せるようにするためのもの）としてお金を借り、返済が終わると担保が解除されます。売却する際には、この住宅ローンの残債（ローン残高）を完済することが原則となります。

家を売却する方法は大きく分けて2つあります。

任意売却: ローンを滞納しているなど、返済が困難な状況で、金融機関の合意を得て家を売却すること。
一般売却: ローンを滞納していない状態で、通常の不動産売買のように家を売却すること。

今回のケースでは、ローンの滞納がないため、基本的には「一般売却」に該当します。

今回のケースへの直接的な回答：売却は可能か？

はい、売却は可能です。ただし、いくつかの条件があります。

金融機関の承諾: ローン残高700万円に対して、売却価格が同程度の場合、売却代金でローンを完済できる可能性があります。この場合、金融機関の承諾を得て、抵当権（金融機関が持っている担保の権利）を抹消してもらう必要があります。
売買契約の締結: 買い手が見つかり、売買契約を締結する必要があります。
残金の支払い: 売却代金からローン残高を支払い、残金があれば、それは質問者の手元に残ります。

売却価格がローン残高を下回る場合（アンダーローン）は、自己資金で不足分を補填するか、金融機関との交渉が必要になります。

関係する法律や制度：抵当権と不動産登記

住宅ローンを組むと、金融機関は購入した家に対して「抵当権」を設定します。これは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が家を差し押さえて売却し、貸したお金を回収できる権利です。

不動産売却の手続きでは、この抵当権を抹消することが非常に重要です。売却代金でローンの残債を完済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、法務局で手続きを行う必要があります。この手続きを「抵当権抹消登記」といいます。

不動産登記は、不動産の所有者や権利関係を公的に記録する制度です。登記簿謄本（全部事項証明書）を取得することで、その不動産の現在の所有者や、抵当権などの権利関係を確認できます。

誤解されがちなポイントの整理：任意売却との違い

任意売却は、ローンの返済が滞り、金融機関との交渉が必要な状況で行われる売却方法です。今回のケースでは、ローンの滞納がないため、原則として任意売却には該当しません。ただし、売却価格がローン残高を下回り、自己資金での補填も難しい場合は、金融機関と交渉して任意売却という形を取ることもあります。

任意売却と一般売却の違いは、主に以下の点です。

手続きの主体: 任意売却は、金融機関の同意を得て、債務者（ローンを借りている人）と金融機関が協力して進めます。一般売却は、債務者自身が主体となって進めます。
売却価格: 任意売却では、市場価格よりも低い価格で売却されることもあります。一般売却では、市場価格で売却を目指します。
個人信用情報への影響: 任意売却は、個人信用情報に影響を与える可能性があります。一般売却は、通常、個人信用情報に影響を与えません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却の流れと注意点

家の売却は、以下のステップで進みます。

不動産会社の選定: 信頼できる不動産会社を選び、査定を依頼します。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
売却価格の決定: 不動産会社の査定結果を参考に、売却価格を決定します。ローンの残債、周辺の不動産相場、家の状態などを考慮して価格を設定します。
販売活動: 不動産会社が、広告掲載や内覧など、買い手を探すための活動を行います。
売買契約の締結: 買い手が見つかり、売買条件が合意に至ったら、売買契約を締結します。
決済と引き渡し: 買い手から売買代金を受け取り、家を引き渡します。同時に、抵当権抹消の手続きを行います。

注意点としては、

税金: 売却益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。
仲介手数料: 不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
契約不適合責任: 家に瑕疵（欠陥）があった場合、売主は買主に対して責任を負う場合があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下の場合は、専門家への相談を検討しましょう。

売却価格がローン残高を下回る場合: 金融機関との交渉が必要になるため、弁護士や不動産コンサルタントに相談しましょう。
税金に関する疑問がある場合: 税理士に相談し、適切な節税対策を行いましょう。
法的トラブルが発生した場合: 弁護士に相談し、法的アドバイスを受けましょう。
不動産売買に不安がある場合: 不動産コンサルタントに相談し、アドバイスを受けましょう。

専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。信頼できる専門家を見つけることが重要です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、ローンの滞納がないため、基本的には一般売却が可能です。売却の際には、金融機関の承諾を得て、抵当権抹消の手続きを行う必要があります。売却価格がローン残高と同程度であれば、売却代金でローンを完済できる可能性があります。

個人情報への影響については、売却が成功し、ローンを完済できれば、基本的には問題ありません。ただし、売却価格がローン残高を下回る場合や、ローンの返済が滞った場合は、個人信用情報に影響を与える可能性があります。売却後の住宅ローンや事業融資、クレジットカードへの影響については、個別の状況によって異なります。心配な場合は、専門家への相談をおすすめします。

家の売却は、人生における大きな出来事の一つです。しっかりと準備を行い、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていくことが大切です。