住宅ローン比較：フラット35とフラット35S、賢い選択とは？物件価格2180万円と2350万円のケースを徹底解説！

住宅ローンの基礎知識：フラット35とフラット35Sの違い

住宅ローンを検討する際、よく耳にする「フラット35」と「フラット35S」。どちらも住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提供する長期固定金利の住宅ローンですが、大きな違いがあります。

フラット35は、一般的な住宅ローンです。金利は市場金利を反映して変動しますが、長期固定金利なので、返済期間中、金利が変動することはありません。

一方、フラット35Sは、省エネルギー性能が高い住宅（省エネ基準を満たす住宅）を対象としたローンです。省エネルギー性能が高い住宅は、光熱費を抑えられるため、環境にも家計にも優しい点がメリットです。フラット35Sでは、金利がフラット35よりも低く設定されている場合が多いです。さらに、住宅ポイント制度を利用できる可能性があります。住宅ポイントとは、一定の条件を満たすことで、住宅ローンの返済額から控除される制度です。

どちらの物件が最終的に返済額が少ないか？

どちらの物件が最終的に返済額が少ないかは、物件価格だけでなく、以下の要素を総合的に考慮する必要があります。

* **金利：**フラット35とフラット35Sの金利差
* **返済期間：**返済期間が長くなれば、総返済額は増加します。
* **諸費用：**仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など、物件購入にかかる諸費用
* **住宅ポイント：**フラット35Sを利用した場合に得られる住宅ポイントの金額

これらの要素を全て考慮して、それぞれの物件における総返済額を比較検討する必要があります。 単純に物件価格だけで判断することはできません。

関係する法律や制度：住宅金融支援機構と住宅ポイント制度

フラット35とフラット35Sは、住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。住宅金融支援機構は、国民の住宅取得を支援するために設立された政府系金融機関です。

住宅ポイント制度は、省エネルギー性能が高い住宅の取得を促進するために設けられた制度です。フラット35Sを利用し、一定の省エネルギー基準を満たす住宅を購入した場合に、住宅ポイントが支給されます。このポイントは、ローンの返済額から控除されます。

誤解されがちなポイント：住宅ポイントだけで判断しない

住宅ポイントの金額に目が行きがちですが、住宅ポイントだけで物件を選ぶのは危険です。 住宅ポイントの金額は、物件価格や省エネルギー性能によって変動します。 金利や諸費用、返済期間などを総合的に考慮して、最終的な返済額を比較することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例：シミュレーションの活用

住宅ローンの返済額を正確に計算するには、住宅ローンシミュレーター（多くの金融機関のウェブサイトで利用可能）を活用しましょう。 物件価格、金利、返済期間、諸費用、住宅ポイントなどを正確に入力することで、それぞれの物件における総返済額を比較できます。

例えば、物件A（2180万円、フラット35）と物件B（2350万円、フラット35S、住宅ポイント10万円）の場合、金利や返済期間、諸費用が同じであれば、住宅ポイント分だけ物件Bの方が総返済額が少なくなります。しかし、金利が物件Aの方が低ければ、結果が逆転する可能性もあります。シミュレーションで様々な条件を試行錯誤することで、最適な選択ができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローンの選択は、人生における大きな決断です。 金利や諸費用、税金など、複雑な要素が絡み合っているため、自身で判断することに不安を感じる場合は、専門家への相談をおすすめします。

ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーは、個々の状況に合わせた最適なプランを提案してくれます。 特に、複雑な住宅ローン商品や税制優遇制度などを理解するには、専門家の知識が不可欠です。

まとめ：総合的な比較検討が重要

住宅ローンの選択は、物件価格だけでなく、金利、返済期間、諸費用、住宅ポイントなどを総合的に比較検討することが重要です。住宅ローンシミュレーターを活用し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることで、最適な選択を行いましょう。 焦らず、じっくりと検討することが、賢い住宅購入への第一歩です。