住宅ローン減税と夫婦名義の住宅購入：贈与税対策と賢い手続き

【背景】
昨年、分譲新築住宅を購入しました。私一人の収入では住宅ローンが組めず、妻（正社員）と世帯合算でローンを借入しました。住宅の持分は、私３分の２、妻３分の１で登記しています。

【悩み】
住宅ローン減税の申請をしたところ、妻の分は還付対象にならないと言われました。税務署の方によると、妻は連帯保証人であり、借入は私名義とのことでした。そのため、妻の持分について贈与税がかかる可能性があると指摘されました。妻と私、両方が住宅ローン減税の還付を受けられるようにしたいです。それが難しい場合は、贈与税の納付を避けたいです。良い方法があれば教えていただきたいです。

ローン名義と登記名義を一致させる必要があります。

回答と解説

テーマの基礎知識：住宅ローン減税と贈与税

住宅ローン減税とは、住宅を取得するために借り入れた住宅ローンの借入金に対して、一定の金額を所得税から控除できる制度です（所得税の還付を受けることができます）。控除を受けるためには、住宅ローン契約者本人が住宅の所有者である必要があります。

贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課税される税金です。今回のケースでは、妻が住宅の持分（３分の１）を無償で取得したとみなされる可能性があり、贈与税の課税対象となる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

現状では、住宅ローンの借入名義がご主人様のみで、奥様は連帯保証人であるため、奥様は住宅ローン減税の対象となりません。また、住宅の持分がご主人様と奥様で異なるため、奥様への持分は贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。

住宅ローン減税の適用を受けるためには、ローン契約者と住宅の所有者が一致している必要があります。奥様も住宅ローン減税の対象とするには、住宅ローンを共同で借り入れる（連帯債務）か、奥様名義で住宅の一部を購入する必要があります。後者の場合は、贈与税の課税対象となる可能性を回避できます。

関係する法律や制度

* **所得税法**: 住宅ローン減税に関する規定が定められています。
* **贈与税法**: 贈与税の課税に関する規定が定められています。
* **民法**: 連帯債務や連帯保証に関する規定が定められています。

誤解されがちなポイントの整理

「連帯債務」と「連帯保証」の違いを理解することが重要です。連帯債務は、複数の債務者が共同で債務を負うことを意味し、債務者全員が住宅ローン減税の対象となる可能性があります。一方、連帯保証は、債務者の債務不履行の場合に保証人が債務を負うことを意味し、保証人は住宅ローン減税の対象とはなりません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **ローン名義変更:** ご主人様と奥様で共同で住宅ローンを組み直す（連帯債務）ことを検討しましょう。金融機関に相談し、手続きを進めてください。この場合、住宅の持分比率は変更する必要はありません。
2. **持分変更と贈与税対策:** 奥様の持分を贈与税の対象とならない範囲（年間110万円）に抑えるか、贈与税を納付することを検討する必要があります。税理士などに相談し、最適な方法を選択しましょう。
3. **売買契約の変更:** もし可能であれば、当初の売買契約を修正し、ご主人様と奥様で共同購入とする契約に変更できないか、不動産会社に相談してみましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローン減税と贈与税は複雑な税制です。ご自身で判断することが難しい場合は、税理士や不動産会社などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた最適なアドバイスをしてくれます。特に、贈与税の計算や申告は専門知識が必要となるため、専門家のサポートが不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

住宅ローン減税を受けるには、ローン名義と住宅の所有者が一致している必要があります。奥様も住宅ローン減税の対象とするには、ローン名義を共同にするか、奥様名義で住宅の一部を購入し、贈与税対策を行う必要があります。専門家のアドバイスを受けることで、最適な手続きを進めることができます。不明な点は、税理士や不動産会社に相談しましょう。