住宅ローン滞納、任意売却決定前に引越し迫られる！移転先未定でも可能なの？

回答と解説

テーマの基礎知識：住宅ローン滞納と任意売却とは

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関（お金を貸した側）は、担保となっている住宅を売却して、残りのローンを回収しようとします。

この流れの中で、大きく分けて「競売（けいばい）」と「任意売却」という2つの方法があります。

競売は、裁判所を通して行われる売却方法です。市場価格よりも低い価格で売却されることが多く、売却後の残債（返済しきれなかったお金）も多くなる可能性があります。

一方、任意売却は、住宅ローンの債権者である金融機関の合意を得て、不動産会社が市場で売却する方法です。競売よりも高い価格で売れる可能性があり、残債を減らせる可能性も高まります。

今回の質問者さんのケースでは、任意売却の予定とのことですので、この方法について詳しく見ていきましょう。

今回のケースへの直接的な回答：引越しはいつ？

今回の質問への直接的な回答としては、引越しは、まず移転先が決まってから行うのが一般的です。

不動産会社が「今週中に空き家にしてほしい」と伝えているとのことですが、これは非常に急な話です。

任意売却の手続きを進める上で、住宅を空き家にする必要が出てくる場合がありますが、それはあくまでも手続きの過程であり、必ずしも「今すぐに」空き家にする必要はありません。

まずは、不動産会社と詳細をよく話し合い、なぜ今週中に引越しを迫られているのか、その理由を確認しましょう。

同時に、ご自身の状況（移転先の確保の見込みなど）を正直に伝え、引越しの時期について、現実的な落としどころを探る必要があります。

場合によっては、引越しまでの猶予期間を設けてもらう交渉も可能です。

関係する法律や制度：債務者保護の視点

住宅ローンに関する問題では、債務者（お金を借りた人）を保護するための様々な法律や制度が存在します。

例えば、民法（みんぽう）や、破産法（はさんほう）などがあります。

これらの法律は、債務者の権利を守り、不当な取り立てから保護することを目的としています。

今回のケースで直接的に関係する法律はありませんが、任意売却の手続きは、これらの法律の考え方を踏まえて行われるべきです。

また、住宅ローンの契約内容によっては、金融機関との間で、返済に関する特別な取り決め（リスケジュールなど）がされている可能性もあります。

誤解されがちなポイントの整理：引越しと任意売却の関係

多くの人が誤解しがちな点として、「任意売却＝すぐに引越し」というイメージがあります。

実際には、任意売却の手続きが完了し、売買契約が成立した後、買主（購入する人）への引き渡しのために引越しをするのが一般的です。

ただし、任意売却の手続きをスムーズに進めるために、ある程度の期間、空き家にしておく必要がある場合もあります。

例えば、内覧（購入希望者に見てもらうこと）を頻繁に行う場合や、売却活動を円滑に進めるために、空き家にしておく方が都合が良い場合などです。

しかし、今回のケースのように、移転先も決まっていないのに、すぐに引越しを迫られるというのは、少し状況が特殊です。

不動産会社がなぜそのような要求をしているのか、その理由をしっかりと確認する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：交渉術と注意点

まず、不動産会社に対して、引越しを急ぐ理由を具体的に尋ねましょう。

なぜ今週中に空き家にしなければならないのか、具体的な説明を求めることが重要です。

その上で、ご自身の状況（移転先の確保の見込み、資金的な問題など）を正直に伝え、引越し時期について交渉しましょう。

交渉の際には、以下の点に注意してください。

• 冷静さを保つ：感情的にならず、落ち着いて話を進めましょう。
• 証拠を残す：会話の内容は、記録（メモ、録音など）に残しておくと、後々のトラブルを避けることができます。
• 専門家の意見を求める：弁護士や、住宅ローン問題に詳しい不動産鑑定士に相談し、アドバイスを得ましょう。

具体例として、以下のような交渉が考えられます。

「まだ移転先が決まっていないので、引越しは難しいです。任意売却の手続きを進めるために、空き家にする必要があるのであれば、まずは移転先を探す時間をください。具体的な期限を設けて、その期間内に必ず引越しを完了させることを約束します。」

「引越し費用や、新しい住まいの家賃について、何かサポートはありますか？」

また、引越し先を探す際には、以下の点に注意しましょう。

• 家賃の支払い能力：無理のない範囲で、家賃を支払える物件を選びましょう。
• 初期費用：敷金、礼金、仲介手数料など、初期費用も考慮に入れて、資金計画を立てましょう。
• 生活環境：通勤・通学の利便性、周辺の治安、生活に必要な施設の有無などを考慮して、住みやすい環境を選びましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士と不動産鑑定士の役割

今回のケースでは、専門家への相談を強くおすすめします。

特に、弁護士と不動産鑑定士は、それぞれ異なる視点から、あなたをサポートすることができます。

弁護士は、法律の専門家として、あなたの権利を守り、不当な要求からあなたを守るために、様々な法的手段を講じることができます。

例えば、不動産会社との交渉を代行したり、法的アドバイスを提供したりすることができます。

また、万が一、法的トラブルに発展した場合、あなたの代理人として、裁判や調停（ちょうてい）などの手続きを行うことも可能です。

不動産鑑定士は、不動産の価値を専門的に評価する専門家です。

任意売却における、適正な売却価格の算出や、売却活動のサポートなどを行うことができます。

また、住宅ローンの問題に詳しい不動産鑑定士であれば、任意売却の手続きの流れや、注意点についても、的確なアドバイスをしてくれるでしょう。

これらの専門家に相談することで、あなたは、より有利な条件で任意売却を進めることができ、その後の生活再建に向けて、的確なサポートを受けることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

• 引越しは移転先が決まってから：基本的に、引越しは移転先が決まってから行うものです。不動産会社との話し合いを重ね、なぜ今週中に引越しを迫られているのか、その理由を明確にしましょう。
• 専門家への相談：弁護士や、住宅ローン問題に詳しい専門家（不動産鑑定士など）に相談し、アドバイスを求めることが重要です。
• 冷静な交渉：感情的にならず、落ち着いて、不動産会社と交渉しましょう。
• 情報収集：任意売却に関する情報を収集し、ご自身の状況を把握しましょう。

住宅ローンの問題は、非常にデリケートで、精神的な負担も大きいものです。しかし、正しい知識と、適切なサポートがあれば、必ず解決の道は開けます。

諦めずに、専門家と協力して、問題解決に向けて進んでいきましょう。