ローンの滞納と競売：基礎知識

住宅ローンを組んでマイホームを手に入れた場合、毎月決められた日にローンを返済していくのが一般的です。しかし、何らかの事情で返済が滞ってしまうこともあります。この返済の遅延が続くと、最終的に自宅を失う可能性が出てきます。それが「競売」です。

競売とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関（この場合は三菱東京UFJ銀行）が裁判所を通じて、その住宅を強制的に売却する手続きのことです。売却によって得られたお金は、まず金融機関へのローンの返済に充てられ、残金があれば、債務者（ローンの借り主）に返還されます。

競売は、住宅ローンの債務者にとって非常に厳しい状況を意味します。なぜなら、競売で売却される価格は、市場価格よりも低くなる傾向があるからです。そのため、競売になると、ローンの残債を全て返済できない可能性が高く、自己破産などの更なる事態に陥ることもあります。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問者様のケースでは、既に3ヶ月の住宅ローン滞納が発生しているとのことです。過去にも滞納を繰り返している状況を考慮すると、残念ながら、競売が開始される可能性は高いと言わざるを得ません。

住宅ローンの滞納が3ヶ月を超えると、金融機関は「期限の利益の喪失」（きげんのりえきのそうしつ）を主張することが一般的です。これは、ローンの残額を一括で返済しなければならないということを意味します。一括返済ができない場合、金融機関は担保となっているマンションを競売にかける手続きを開始します。

ただし、競売が開始されるまでの具体的な期間は、金融機関の判断や個別の事情によって異なります。すぐに競売が開始されるわけではありませんが、早急な対応が必要な状況であることは間違いありません。

関係する法律や制度

住宅ローンと競売に関わる主な法律は、民法と、民事執行法です。

• 民法：ローンの契約や債務不履行（返済の遅延）に関する基本的なルールを定めています。
• 民事執行法：競売の手続きについて定めています。具体的には、競売の申立てから、物件の評価、売却、代金の配当までの流れが規定されています。

また、住宅ローンの契約には、抵当権（ていとうけん）という権利が設定されています。これは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が優先的にその物件を売却し、債権を回収できる権利です。

さらに、住宅ローンを借りている人が、万が一の事態に備えるための制度として、住宅ローン保険（団体信用生命保険）があります。これは、ローンの契約者が死亡したり、高度障害状態になった場合に、ローンの残高が保険金で支払われるものです。しかし、今回のケースでは、滞納が原因であるため、この保険は適用されません。

誤解されがちなポイント

住宅ローンの滞納に関する誤解として、以下のようなものがあります。

• 「滞納してもすぐに競売になるわけではない」：これは事実ですが、滞納期間が長引くほど、競売になる可能性は高まります。
• 「金融機関は必ずしも競売をしたいわけではない」：金融機関も、競売は手間とコストがかかるため、できれば避けたいと考えています。しかし、債権を回収するためには、競売という手段を取らざるを得ない場合もあります。
• 「一度競売が開始されたら、もうどうしようもない」：競売が開始されても、まだ対策を講じる余地はあります。後述する「実務的なアドバイス」で詳しく解説します。

実務的なアドバイスと具体例

住宅ローンの滞納が始まった場合の、具体的な対策をいくつかご紹介します。

• 金融機関への連絡：まずは、住宅ローンを借りている金融機関に、滞納している事実と、その理由を正直に伝えましょう。滞納に至った経緯を説明し、今後の返済計画について相談します。金融機関によっては、返済期間の延長や、一時的な返済額の減額など、柔軟な対応をしてくれる場合があります。
• 専門家への相談：弁護士や、住宅ローン問題に詳しいファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも重要です。専門家は、個別の状況に応じた具体的なアドバイスをしてくれ、交渉をサポートしてくれます。
• 任意売却：競売になる前に、所有しているマンションを売却する方法です。債務者自身が不動産業者を通じて売却活動を行い、金融機関の同意を得て売却します。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、残債を減らすことができます。
• 自己破産：最終的な手段として、自己破産という選択肢もあります。自己破産は、裁判所に破産を申し立て、借金の返済を免除してもらう手続きです。ただし、自己破産をすると、信用情報に傷がつき、一定期間、新たな借入れやクレジットカードの利用などができなくなります。

具体例：

Aさんは、リストラで収入が減り、住宅ローンの返済が滞ってしまいました。Aさんは、すぐに金融機関に相談し、事情を説明しました。金融機関は、Aさんの状況を考慮し、返済期間を延長するなどの措置を講じてくれました。Aさんは、その間に転職活動を行い、新しい職を得ることができ、無事に住宅ローンを完済することができました。

一方、Bさんは、住宅ローンの滞納を放置し、金融機関からの連絡にも応じませんでした。最終的に、Bさんのマンションは競売にかけられ、市場価格よりも低い価格で売却されてしまいました。Bさんは、ローンの残債を全て返済できず、自己破産をすることになりました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、必ず専門家（弁護士やファイナンシャルプランナーなど）に相談しましょう。

• 滞納が3ヶ月を超えた場合：競売が現実的になってくるため、早急な対策が必要です。
• 金融機関との交渉がうまくいかない場合：専門家は、交渉を有利に進めるためのアドバイスをしてくれます。
• 任意売却を検討する場合：任意売却は、専門的な知識が必要なため、専門家のサポートが不可欠です。
• 自己破産を検討する場合：自己破産は、法律的な手続きが必要であり、専門家のサポートが不可欠です。

専門家は、個別の状況を詳しく分析し、最適な解決策を提案してくれます。また、法的知識や交渉力も持っているため、安心して相談することができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

住宅ローンの滞納は、非常に深刻な問題です。今回のケースでは、3ヶ月の滞納があるため、マンションが競売にかけられる可能性が高い状況です。しかし、まだ諦める必要はありません。

重要なポイント

• 早急に金融機関に連絡し、事情を説明する。
• 弁護士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談する。
• 任意売却や自己破産など、様々な選択肢を検討する。

早期の対応が、事態を好転させるための鍵となります。専門家のアドバイスを受けながら、最善の解決策を見つけましょう。