住宅ローン滞納中の実家、名義変更は可能？解決策を徹底解説

質問の概要

【背景】

実家が住宅ローンの支払いを3ヶ月滞納している。
銀行から督促状や電話が来ている状況。
住宅ローンの残債は約150万円。
両親の住居を確保したいと考えている。
妹と、質問者の夫が資金を援助し、土地と建物の名義を妹と質問者に変更したいと考えている。

【悩み】

住宅ローンの滞納がある場合、名義変更は可能か？
両親に他の借金（消費者金融）や税金の滞納がある場合、名義変更に影響はあるか？

名義変更は可能ですが、滞納解消と債権者の同意が必須です。専門家への相談も検討しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：住宅ローン滞納と名義変更の基本

住宅ローンは、家を購入する際に、金融機関からお金を借りる契約です。この契約に基づき、毎月決められた金額を返済していく必要があります。もし、この返済が滞ってしまうと、「住宅ローン滞納」という状態になります。

住宅ローンを滞納すると、金融機関はまず、電話や手紙で督促を行います。滞納が続くと、最終的には家を差し押さえられ、競売（けいばい）にかけられる可能性があります。競売とは、裁判所が家を売却し、その売却代金からローンの残債を回収する手続きのことです。

一方、家の「名義変更」とは、不動産の所有者を変更することです。今回のケースでは、ご両親から妹さんとあなたに名義を変更したいと考えています。名義変更には、いくつか方法がありますが、住宅ローンが残っている場合は、いくつかのハードルを越える必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：名義変更の可能性

住宅ローンを滞納している状況での名義変更は、一概に「可能」とも「不可能」とも言えません。しかし、いくつかの条件をクリアすれば、名義変更できる可能性があります。

まず、最も重要なのは、住宅ローンの滞納を解消することです。滞納分を全額支払うことで、金融機関との関係を正常に戻すことができます。次に、金融機関の同意を得る必要があります。名義変更には、金融機関が「抵当権（ていとうけん）」という権利を手放すことが必要になるためです。

抵当権とは、住宅ローンを借りた人が返済できなくなった場合に、金融機関が家を売却して、その売却代金からお金を回収できる権利のことです。名義変更をするためには、金融機関にこの抵当権を抹消してもらうか、名義変更後も抵当権を継続してもらう必要があります。

今回のケースでは、妹さんとあなた、そしてそのご主人が資金を援助してくれるとのことですので、滞納分を支払い、金融機関と交渉することで、名義変更の道が開ける可能性があります。

関係する法律や制度：不動産登記と抵当権

名義変更には、「不動産登記（ふどうさんとうき）」という手続きが必要です。不動産登記とは、土地や建物の所有者や権利関係を公的に記録する制度です。この登記を行うことで、誰がその不動産の所有者であるかを第三者にも明確にすることができます。

名義変更の手続きは、法務局で行います。法務局に必要書類を提出し、審査に通れば、新しい所有者の名前が登記されます。

また、住宅ローンに関連する法律としては、「民法」があります。民法には、抵当権に関する規定があり、抵当権の設定や抹消、行使などについて定められています。

誤解されがちなポイントの整理：名義変更と借金

名義変更について、よくある誤解を整理しておきましょう。

名義変更をすれば借金がなくなる？ いいえ、名義変更をしても、住宅ローンの借金がなくなるわけではありません。借金は、借りた人に責任があります。名義変更後も、元の債務者（ご両親）が返済義務を負うのが原則です。ただし、名義変更と同時に、新しい債務者（妹さんとあなた）が住宅ローンを引き継ぐ「債務引受（さいむひきうけ）」という方法もあります。この場合、金融機関の承諾が必要になります。
名義変更すれば競売を回避できる？ 名義変更は、競売を回避するための一つの手段となりえます。しかし、名義変更が成功しても、住宅ローンの滞納が解消されなければ、競売のリスクは残ります。滞納を解消し、金融機関との交渉を進めることが重要です。
名義変更は簡単？ いいえ、名義変更は、専門的な知識や手続きが必要となる場合があります。特に、住宅ローンが残っている場合は、金融機関との交渉や、抵当権に関する手続きが必要になります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：名義変更の手続きの流れ

今回のケースで、名義変更を進める場合の手続きの流れを説明します。

滞納の解消： まず、住宅ローンの滞納分を全額支払います。妹さんとあなたの資金援助を活用しましょう。
金融機関との交渉： 金融機関に、名義変更の意向を伝えます。名義変更の理由や、今後の返済計画などを説明し、理解を得られるように努めます。
必要書類の準備： 金融機関との間で、名義変更に関する契約書や、抵当権抹消に関する書類などを準備します。また、法務局に提出する書類（登記申請書、権利証など）も準備します。
登記申請： 法務局に、必要書類を提出し、名義変更の登記申請を行います。
登記完了： 登記が完了すると、新しい所有者の名前が登記簿に記載されます。

具体的な手続きは、専門家（司法書士や弁護士）に依頼することをおすすめします。専門家は、手続きをスムーズに進めるためのアドバイスをしてくれ、必要書類の作成や、金融機関との交渉を代行してくれます。

具体例： 妹さんとあなたが、ご両親の住宅ローンを肩代わりするケースを考えてみましょう。この場合、金融機関との間で、「債務引受契約」を締結することが考えられます。債務引受契約とは、新しい債務者が、元の債務者の借金を肩代わりする契約です。金融機関がこの契約を承認すれば、妹さんとあなたが住宅ローンの返済義務を負うことになります。この場合、名義変更と同時に、債務者も変更されることになります。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家のサポートの重要性

今回のケースでは、専門家への相談が不可欠です。具体的には、以下の専門家への相談を検討しましょう。

司法書士： 不動産登記の手続きや、名義変更に関する書類作成をサポートしてくれます。また、金融機関との交渉についても、アドバイスをしてくれます。
弁護士： 金融機関との交渉が難航する場合や、法的トラブルが発生した場合に、法的アドバイスや、代理人としての交渉を行ってくれます。また、競売に関する手続きについても、サポートしてくれます。
ファイナンシャルプランナー： 資金計画や、今後の返済計画について、アドバイスをしてくれます。

専門家に相談することで、以下のメリットがあります。

正確な情報とアドバイス： 専門家は、法律や不動産に関する専門知識を持っています。正確な情報と、適切なアドバイスを受けることができます。
手続きの代行： 専門家は、手続きを代行してくれます。これにより、時間と手間を省くことができます。
トラブルの回避： 専門家は、トラブルを未然に防ぐためのアドバイスをしてくれます。また、万が一トラブルが発生した場合にも、適切な対応をしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

住宅ローン滞納中の名義変更は、滞納を解消し、金融機関の同意を得ることが重要です。
妹さんとあなた、そしてそのご主人の資金援助は、名義変更を実現するための大きな力となります。
名義変更には、不動産登記という手続きが必要です。
専門家（司法書士、弁護士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
名義変更が成功しても、住宅ローンの返済義務はなくなりません。

ご両親の住居を守るために、まずは専門家に相談し、適切な手続きを進めていくことが大切です。