住宅ローン滞納後の任意売却、手元に残るお金について教えて！

回答と解説

テーマの基礎知識：任意売却とは？

住宅ローンを滞納し、返済が難しくなった場合、金融機関は担保となっている家を競売（けいばい：裁判所を通して行う売却）にかける権利があります。しかし、競売にかけるよりも、債権者（金融機関）と債務者（あなた）の合意のもと、不動産を売却する「任意売却」という方法があります。

任意売却のメリットは、競売よりも高い価格で売却できる可能性が高いこと、そして、あなたの今後の生活への影響を最小限に抑えられる可能性があることです。競売の場合、市場価格よりも低い価格で落札されることが多く、その結果、残債が多く残ってしまう可能性があります。

今回のケースでは、任意売却を進めている最中であり、不動産会社Bから購入の打診があったという状況です。

今回のケースへの直接的な回答

1,800万円で売却できた場合、単純計算では600万円弱が手元に残るように思えますが、実際には、そこから様々な費用が差し引かれます。

具体的には、以下のような費用が考えられます。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料です。売買価格によって異なり、上限が法律で定められています。
• 抵当権抹消費用：住宅ローンを完済するために、抵当権（金融機関が持っている担保権）を抹消するための費用です。
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。
• 譲渡所得税：売却益が出た場合に課税される税金です。
• 引越し費用：自宅を売却し、引っ越すための費用です。
• 未納の固定資産税や都市計画税：売却する年の税金を精算する必要があります。

これらの費用を差し引いた金額が、最終的に手元に残るお金となります。不動産会社や専門家とよく相談し、正確な金額を把握することが重要です。

関係する法律や制度：債権回収会社と代位弁済

今回のケースで重要なのは、代位弁済と債権回収会社についてです。

代位弁済が行われると、金融機関はあなたへの債権を債権回収会社（サービサー）に譲渡することがあります。債権回収会社は、金融機関から債権を買い取り、債務者から債権を回収することを専門としています。

債権回収会社は、法務大臣の許可を受けた会社で、専門的な知識とノウハウを持っています。任意売却の手続きや、残債の交渉などを行うこともあります。

今回のケースでは、代位弁済が行われた後、債権が債権回収会社に譲渡されている可能性があります。そのため、売却後の残債の交渉などは、債権回収会社と行うことになります。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却に関する誤解として多いのは、「売却価格＝手元に残るお金」という考え方です。先述の通り、実際には様々な費用が差し引かれます。

また、「任意売却は必ず有利になる」というわけではありません。競売よりも高い価格で売却できる可能性が高いですが、市場の状況や物件の状態によっては、必ずしもそうとは限りません。

さらに、「任意売却は時間がかかる」という点も誤解されがちです。競売に比べて、ある程度の時間的余裕を持って進められますが、売却活動には時間がかかります。売却活動が長引けば、その分、費用も増える可能性があります。

これらの誤解を解消するためには、専門家のアドバイスを受け、正確な情報を把握することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

任意売却を進める上で、いくつかのアドバイスがあります。

• 複数の不動産会社に相談する：複数の不動産会社に見積もりを依頼し、比較検討することで、より高く売却できる可能性を探ることができます。
• 情報収集を徹底する：不動産市場の動向や、類似物件の売却事例などを調べて、売却価格の相場を把握しましょう。
• 専門家と連携する：弁護士や不動産鑑定士などの専門家と連携し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
• 交渉を積極的に行う：債権者（金融機関や債権回収会社）との交渉を積極的に行い、残債の減額や支払い方法について相談することも可能です。

具体例として、1,800万円で売却できた場合を想定してみましょう。

1,800万円から、仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙税などを差し引くと、1,600万円程度になるかもしれません。そこから、残債1,200万円を差し引くと、手元には400万円程度残る可能性があります。しかし、これはあくまでも概算であり、具体的な金額は、専門家に見積もりを依頼する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を強くお勧めします。

• 任意売却の仕組みがよく分からない場合：専門家は、任意売却の仕組みや手続きについて、分かりやすく説明してくれます。
• 売却価格や残債について不安がある場合：専門家は、不動産鑑定や債務整理の専門知識を持ち、適切なアドバイスをしてくれます。
• 債権者との交渉がうまくいかない場合：弁護士は、債権者との交渉を代行し、あなたの権利を守ってくれます。
• 今後の生活設計について悩んでいる場合：ファイナンシャルプランナーは、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスをしてくれます。

専門家には、弁護士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなどがいます。それぞれの専門分野が異なるため、あなたの状況に合わせて、適切な専門家を選ぶことが重要です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 任意売却では、売却価格から様々な費用が差し引かれるため、単純計算で手元に残るお金を算出することはできません。
• 代位弁済が行われた場合、債権は債権回収会社に譲渡される可能性があります。
• 専門家（不動産会社、弁護士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、正確な情報を把握することが重要です。
• 売却後の残債の減額や支払い方法については、債権者との交渉が可能です。

任意売却は、あなたの今後の生活を左右する重要な決断です。焦らずに、専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択をしてください。