住宅ローン滞納時の任意売却、6ヶ月滞納が必要って本当？

住宅ローン滞納と任意売却：基礎知識

住宅ローンを滞納すると、様々な問題が発生します。まず、金融機関（銀行など、以下「債権者」）から督促がきます。滞納が続くと、最終的には家を失う可能性が出てきます。その選択肢の一つが「任意売却」です。

任意売却とは、住宅ローンを払えなくなった人が、債権者の同意を得て、通常の売買と同じように不動産を売却する方法です。競売（裁判所が強制的に家を売る）よりも、より高い価格で売れる可能性があり、残債（住宅ローンの未払い分）を減らすことができます。しかし、任意売却をするためには、債権者の承諾が必要です。

一方、競売は、債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が不動産を強制的に売却する手続きです。競売の場合、市場価格よりも低い価格で落札されることが多く、売却後の残債も多くなる傾向があります。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の「住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）での借入れの場合、6ヶ月滞納しないと任意売却できない」という話は、必ずしも正しくありません。滞納期間が任意売却の条件になるわけではありません。

任意売却は、債権者である金融機関が同意すれば、滞納期間に関わらず可能です。ただし、金融機関は、ある程度の期間滞納が続いた段階で、任意売却の検討を始めることが多いです。これは、債権者としても、できるだけ高く売却して債権を回収したいという考えがあるからです。

6ヶ月という期間は、あくまでも目安の一つであり、個々の状況によって異なります。滞納期間が短くても、任意売却が可能な場合もあれば、逆に、6ヶ月以上滞納していても、任意売却が難しい場合もあります。

関係する法律や制度

住宅ローンに関する主な法律は、民法や担保に関する規定です。また、住宅ローンの契約内容も重要になります。契約書には、滞納した場合の手続きや、債権者の権利などが詳しく記載されています。

任意売却に関する法的な手続きは、民事執行法に基づいて行われます。この法律は、債権者が債務者の財産を差し押さえ、売却する手続きについて定めています。

住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）の融資を利用している場合は、住宅金融支援機構法も関係してきます。この法律は、住宅金融支援機構の業務内容や、融資に関する規定などを定めています。

誤解されがちなポイントの整理

多くの人が誤解しがちな点として、任意売却は「自分の意思だけでできる」と思っていることです。実際には、債権者の同意が不可欠です。債権者が任意売却に同意しない場合、競売になる可能性があります。

また、「任意売却は、競売よりも必ず有利」というわけでもありません。任意売却は、競売よりも高い価格で売れる可能性が高いですが、必ずしもそうとは限りません。市場の状況や、物件の状態などによって、売却価格は大きく変動します。

さらに、「任意売却は、債務者の責任を免除する」ものではありません。任意売却で売却しても、住宅ローンの残債が残る場合があります。その場合は、残債をどのように支払うか、債権者との交渉が必要になります。

実務的なアドバイスと具体例

住宅ローンの滞納が始まったら、できるだけ早く専門家に相談しましょう。弁護士や、任意売却に詳しい不動産業者などが、適切なアドバイスをしてくれます。

具体的な流れ

• 状況の把握：まずは、ご自身の住宅ローンの状況を正確に把握しましょう。残債はいくらか、滞納期間はどのくらいか、などを確認します。
• 専門家への相談：弁護士や、任意売却に詳しい不動産業者に相談し、今後の対応についてアドバイスを受けます。
• 債権者との交渉：専門家のアドバイスを受けながら、債権者と任意売却について交渉します。
• 売却活動：任意売却を行う場合、不動産業者と協力して、売却活動を行います。
• 売却後の手続き：売却後、残債がある場合は、債権者と残債の支払いについて交渉します。

具体例

Aさんは、住宅ローンの支払いが困難になり、3ヶ月滞納してしまいました。専門家に相談した結果、任意売却を選択することにしました。幸い、債権者である金融機関も任意売却に同意し、Aさんの家は、競売よりも高い価格で売却することができました。売却後、残債は一部残りましたが、Aさんは、専門家のサポートを受けながら、債権者と分割払いの交渉を行い、解決することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローンの滞納に関する問題は、非常に複雑です。専門家である弁護士や、任意売却に詳しい不動産業者に相談することをお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせて、最適な解決策を提案してくれます。

専門家に相談すべき主な理由

• 専門知識：住宅ローンや、不動産に関する専門知識を持っています。
• 交渉力：債権者との交渉を、有利に進めることができます。
• 手続きの代行：複雑な手続きを代行してくれます。
• 精神的なサポート：精神的な負担を軽減してくれます。

特に、以下のような場合は、必ず専門家に相談しましょう。

• 住宅ローンの滞納が始まった場合
• 任意売却を検討している場合
• 競売の手続きが始まった場合
• 債権者との交渉がうまくいかない場合

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントは以下の通りです。

• 住宅金融支援機構の融資でも、6ヶ月の滞納が任意売却の条件とは限りません。
• 任意売却は、債権者の同意が不可欠です。
• 住宅ローンの滞納が始まったら、できるだけ早く専門家に相談しましょう。
• 専門家は、個々の状況に合わせて、最適な解決策を提案してくれます。

住宅ローンに関する問題は、早めの対応が重要です。一人で悩まず、専門家に相談し、適切な解決策を見つけましょう。