住宅ローン滞納6ヶ月！競売は回避できる？自営のピンチを乗り切る方法を解説

質問の概要

【背景】

自営業で仕事がうまくいかず、住宅ローンの支払いが滞っている。
滞納は今月で6ヶ月目になる。
銀行からは、滞納が6ヶ月を超えると自動的に競売（けいばい）になると言われている。
支払える見込みが立たない状況。
銀行の担当者に相談したが、取り合ってもらえなかった。

【悩み】

本当に住宅ローンが滞納6ヶ月で競売になるのか不安。
競売を回避する方法があるのか知りたい。

競売は自動ではありません。まずは専門家へ相談し、解決策を探りましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：住宅ローンと競売について

住宅ローンは、家を購入する際に、金融機関からお金を借りて、毎月分割で返済していく仕組みです。万が一、この返済が滞ってしまうと、金融機関は貸したお金を回収するために、様々な手段を講じることができます。

その中でも、最終的な手段として考えられるのが「競売」です。競売とは、裁判所が所有者の代わりに家を売却し、その売却代金から住宅ローンの残債（ざんさい）を回収する手続きのことです。住宅ローンを借りる際には、通常、購入した家を担保（たんぽ）として提供します。この担保があるからこそ、金融機関は万が一の際に、家を売却して貸したお金を回収できるのです。

しかし、競売になる前に、様々な段階があります。まずは、ローンの滞納が始まると、金融機関から督促状（とくそくじょう）が届きます。その後、電話や訪問による催促が行われ、それでも滞納が続くと、最終的に競売の手続きが開始される可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回の質問者さんのケースでは、住宅ローンの滞納が6ヶ月に及んでいるとのことです。銀行から「6ヶ月を超えると自動的に競売になる」と言われたとのことですが、これは正確ではありません。競売は、あくまで金融機関が取る手段の一つであり、必ずしも滞納期間だけで決まるものではありません。

ただし、滞納期間が長くなればなるほど、競売になる可能性は高まります。競売を回避するためには、早急な対応が必要です。

関係する法律や制度

住宅ローンに関する主な法律は、民法と、債権回収に関する特別法である民事執行法です。民法は、契約や財産に関する基本的なルールを定めており、住宅ローンの契約もこの民法に基づいて行われます。民事執行法は、債権者が債務者の財産を差し押さえ、競売にかける手続きなどを定めています。

また、住宅ローンに関連する制度としては、住宅金融支援機構の「フラット35」などがあります。フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が連携して提供する長期固定金利型の住宅ローンです。万が一の際に、住宅ローンの支払いが困難になった場合、いくつかの救済措置が用意されています。

誤解されがちなポイントの整理

多くの人が誤解している点として、「競売は自動的に行われる」という点があります。実際には、金融機関は、競売を行う前に、様々な検討を行います。例えば、

債務者の返済能力
担保となっている不動産の価値
競売にかかる費用

などを考慮し、競売が本当に最善の手段であるかを慎重に判断します。

また、「競売になったら終わり」というイメージを持つ人も多いですが、競売後も、様々な選択肢が残されている場合があります。競売で売却された後、残った債務については、債権者との交渉や、自己破産（じこはさん）などの手続きを取ることも可能です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

競売を回避するための具体的な方法としては、以下のようなものが考えられます。

金融機関との交渉：まずは、住宅ローンを借りている金融機関に、現在の状況を正直に伝え、返済計画の見直しを相談しましょう。返済期間の延長や、一時的な返済猶予（ゆうよ）など、様々な救済措置が用意されている場合があります。
任意売却（にんいばいきゃく）：競売になる前に、所有者自身で家を売却する方法です。競売よりも高く売れる可能性があり、残債を減らすことができます。
個人再生（こじんさいせい）：裁判所に申し立てを行い、住宅ローンを含む借金を減額してもらう手続きです。住宅を手放すことなく、借金を整理できる可能性があります。
自己破産：借金の返済が不可能になった場合に、裁判所に申し立てを行い、すべての借金を免除してもらう手続きです。ただし、住宅は手放すことになります。

具体例として、Aさんのケースを考えてみましょう。Aさんは、自営業の収入が減少し、住宅ローンの支払いが滞ってしまいました。Aさんは、まず金融機関に相談し、返済計画の見直しを依頼しました。金融機関は、Aさんの状況を考慮し、一時的な返済猶予を認めてくれました。その間に、Aさんは、収入を増やすための努力を行い、最終的に、住宅ローンを完済することができました。

もう一つの例として、Bさんのケースを考えます。Bさんは、住宅ローンの返済が困難になり、金融機関との交渉も上手くいきませんでした。そこで、Bさんは、専門家である弁護士に相談し、任意売却の手続きを進めました。Bさんは、任意売却によって、競売よりも高い価格で家を売却することができ、残債を大幅に減らすことができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローンの問題は、非常に複雑で、専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、必ず専門家に相談するようにしましょう。

金融機関との交渉がうまくいかない場合：専門家は、金融機関との交渉を代行し、より有利な条件を引き出すことができます。
競売の手続きが開始された場合：競売の手続きは、非常に複雑で、専門的な知識がないと対応が難しいです。
任意売却を検討している場合：任意売却は、専門的な知識と経験が必要であり、専門家のサポートが不可欠です。
個人再生や自己破産を検討している場合：これらの手続きは、法律的な知識が必要であり、専門家のサポートなしでは、非常に困難です。

相談すべき専門家としては、弁護士、司法書士、住宅ローンアドバイザーなどが挙げられます。これらの専門家は、それぞれの専門分野において、豊富な知識と経験を持っており、あなたの状況に合った最適な解決策を提案してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントは以下の通りです。

住宅ローンの滞納が6ヶ月を超えたからといって、必ずしも競売になるわけではない。
競売を回避するためには、早急な対応が必要である。
金融機関との交渉、任意売却、個人再生、自己破産など、様々な解決策がある。
専門家（弁護士、司法書士、住宅ローンアドバイザーなど）に相談することが重要である。

住宅ローンの問題は、一人で抱え込まず、専門家に相談し、適切な対策を講じることが大切です。諦めずに、解決策を探りましょう。