なぜ頭金の変更が可能？住宅ローン審査の仕組み

「一度伝えた金額を変えると、審査に落ちるのでは？」と心配になりますよね。しかし、特に頭金が増えるケースでは、銀行にとってむしろ好ましい状況と言えます。その理由を審査の仕組みから見ていきましょう。

「事前審査」と「本審査」で見ているもの

住宅ローン審査は、主に2段階あります。事前審査では申込者の年収や勤務先、信用情報などから「この人にお金を貸せるか」という基本的な返済能力を見ます。一方、本申し込み後の本審査では、それらに加えて物件の担保価値や、最終的な自己資金（頭金）と借入額のバランスを精密にチェックします。

頭金が増える＝返済能力が高いと判断される

頭金が増えるということは、銀行から見れば以下の2つのポジティブな意味を持ちます。

• 借入額が減る：申込者が自分で用意するお金が増えるため、銀行が貸し出す金額が減り、銀行側のリスクが低下します。
• 返済計画に余裕がある：潤沢な自己資金がある＝家計に余裕があり、返済能力が高い優良な顧客である、という証明になります。

このように、頭金の増額は審査においてマイナスになることはなく、むしろ歓迎されるケースがほとんどなのです。

頭金変更を伝えるベストなタイミングと伝え方

問題ないとはいえ、手続きをスムーズに進めるためには、報告のタイミングと内容が重要です。

タイミング1：本申し込み時（明日）

これが理想のタイミングです。明日、本申し込みをする際に、金額が確定していなくても正直に状況を伝えましょう。

伝え方の例：
「先日お伝えした頭金400万円に加えて、妻の実家から250万円の資金援助が決まりました。ただ、一部を家具購入に充てるため、最終的な頭金額は後日確定します。分かり次第、速やかにご連絡します。」

このように、見込み額と、後日改めて連絡する意思を伝えておけば、金融機関の担当者も状況を把握でき、丁寧な印象を与えます。

タイミング2：本申し込み後〜ローン契約前（明後日以降）

明日の本申し込み時に伝えられなくても、全く問題ありません。頭金の最終額が確定した時点で、すぐに金融機関の担当者に電話で一報を入れ、指示を仰ぎましょう。

この場合、自己資金が増えたことを証明するために、資金援助が振り込まれた通帳のコピーなど、書類の追加提出を求められることがあります。いつでも対応できるよう準備しておくとスムーズです。

【重要】親からの資金援助で注意すべき「贈与税」のこと

頭金の変更とあわせて、絶対に忘れてはならないのが税金の問題です。親からの資金援助は「贈与」にあたり、原則として贈与税の対象となります。

「住宅取得等資金贈与の非課税措置」を必ず活用

幸い、父母や祖父母からマイホーム購入のための資金援助を受ける場合、一定額まで贈与税が非課税になるという非常に強力な特例制度があります。非課税となる限度額は、省エネ性能の高い住宅かどうかなどで変わりますが、数百万円から1,000万円にものぼります。（金額は制度改正により変動するため、国税庁の最新情報をご確認ください）

注意点：非課税でも「申告」は必要

この特例の最大の注意点は、たとえ援助額が非課税の範囲内であっても、贈与を受けた翌年の確定申告期間中に、必ず「贈与税の申告」をしなければならない点です。「税金がゼロだから何もしなくていい」と勘違いして申告を忘れると、特例が適用されず、後から高額な税金が課せられる可能性があるので、絶対に忘れないようにしましょう。

まとめ：正直な報告と相談で、スムーズな手続きを

最後に、今回のポイントを整理します。

• 頭金の変更は問題なし：住宅ローンの本申し込み後に頭金の額が変わっても、特に増額の場合は審査上プラスに働きます。
• 「報・連・相」が鍵：金額が未確定でもその旨を伝え、確定したら速やかに報告するなど、金融機関の担当者との密なコミュニケーションを心がけましょう。
• 贈与税の申告を忘れずに：親からの資金援助については、非課税特例をしっかり活用し、翌年の贈与税申告を必ず行いましょう。

マイホームの契約前後は、決めるべきことが多く、予期せぬ変更も起こりがちです。しかし、一つひとつを正直に、丁寧に関係者へ伝えることで、ほとんどの問題はスムーズに解決できます。

もし手続きの中で少しでも不明な点や不安なことがあれば、自己判断で進めずに、金融機関の担当者はもちろん、状況に応じて司法書士や税理士、ファイナンシャル・プランナーといった専門家に相談することをお勧めします。