住宅ローン破綻、家を手放しても家賃で住み続けられる？蒸発した叔母のケースから学ぶ

回答と解説

テーマの基礎知識：リースバックとは？

リースバックとは、ご自身の家を不動産会社などに売却した後、その不動産会社と賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける方法です。売却代金を得ながら、今まで通りその家に住み続けられる点が大きなメリットです。住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、住み慣れた家で生活を継続できる可能性が生まれます。

リースバックには、大きく分けて2つの種類があります。

• 直接売買型：所有者と買主が直接売買契約と賃貸借契約を結ぶ。
• 仲介型：不動産会社が仲介し、売買と賃貸借契約を行う。

どちらのケースでも、売却価格や家賃、契約期間などは、当事者間の交渉によって決定されます。売却価格は、市場価格を参考に、物件の状態や築年数などを考慮して決められるのが一般的です。家賃は、売却価格や周辺の家賃相場、物件の維持費などを考慮して決定されます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、住宅ローンの残債が家の相場価格を上回っている（オーバーローン）という状況です。この場合、リースバックを利用することは、非常に難しいと言わざるを得ません。

なぜなら、リースバックは、売却代金で住宅ローンの残債を完済できることが前提となるからです。残債が売却価格を上回っている場合、売却しても借金が残ってしまい、リースバックに必要な資金が不足する可能性があります。また、住宅ローンを借りている金融機関（抵当権者）の同意も必要になります。

叔母様のケースでは、借金苦が原因で家を売却せざるを得なくなったと考えられます。今回の質問者様も同様の状況であるため、まずは専門家（弁護士や不動産会社）に相談し、今後の対策を検討することが重要です。

関係する法律や制度：抵当権と債務整理

今回のケースで深く関わってくるのは、以下の2つの要素です。

• 抵当権（ていとうけん）：金融機関が住宅ローンを貸し出す際に、万が一返済が滞った場合に備えて、住宅に設定する権利です。抵当権が設定されている場合、金融機関は、その住宅を競売（けいばい）にかけて、ローンの残債を回収することができます。
• 債務整理（さいむせいり）：借金問題を解決するための法的な手続きです。債務整理には、自己破産（じこはさん）、個人再生（こじんさいせい）、任意整理（にんいせいり）などがあります。自己破産は、裁判所が債務者の返済能力がないと判断した場合に、借金の支払いを免除する手続きです。個人再生は、裁判所の認可を得て、借金を減額し、原則3年で分割返済していく手続きです。任意整理は、債権者と交渉し、利息のカットや分割払いの合意を目指す手続きです。

住宅ローンの返済が困難になった場合、抵当権が実行される前に、債務整理を検討することも選択肢の一つです。債務整理を行うことで、住宅を手放さずに済む可能性もあります。

誤解されがちなポイントの整理

リースバックについて、誤解されがちなポイントを整理します。

• 「必ず住み続けられる」わけではない：リースバックは、あくまでも賃貸借契約に基づきます。家賃を滞納したり、契約違反があった場合には、退去を迫られる可能性があります。
• 売却価格は必ずしも高くならない：リースバックの場合、売却価格は市場価格よりも低くなる傾向があります。これは、売却後に賃貸として利用することを前提としているため、不動産会社がリスクを考慮するためです。
• 家賃は固定ではない：賃貸借契約期間中に、家賃が値上げされる可能性もあります。契約内容をよく確認することが重要です。

また、リースバックは、借金問題を根本的に解決するものではありません。あくまでも、一時的な措置であり、その後の生活設計をしっかりと立てる必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

住宅ローンの返済が困難になった場合の、具体的な行動について解説します。

• まずは、金融機関に相談：住宅ローンの返済が難しくなった場合は、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。返済計画の見直しや、リスケジュール（返済期間の延長や、一時的な返済猶予）などの救済措置を受けられる可能性があります。
• 専門家への相談：弁護士や、不動産会社など、専門家への相談も検討しましょう。専門家は、個々の状況に応じた最適な解決策を提案してくれます。
• 複数の不動産会社に査定を依頼：リースバックを検討する場合、複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格や家賃、契約条件などを比較検討しましょう。
• 契約内容の確認：リースバックの契約を結ぶ際には、契約内容を隅々まで確認しましょう。特に、家賃、契約期間、更新条件、解約条件などをしっかりと確認することが重要です。

具体例：

Aさんは、住宅ローンの返済が滞り、家を手放すことになりました。そこで、リースバックを検討し、複数の不動産会社に相談しました。その結果、ある不動産会社とリースバック契約を結び、売却代金を得て、家賃を払いながら、引き続きその家に住み続けることになりました。しかし、数年後、Aさんは家賃を滞納してしまい、退去を迫られることになりました。Aさんは、リースバック契約の内容を十分に理解していなかったため、このような事態になってしまいました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士、不動産会社など）に相談することをおすすめします。

• 住宅ローンの返済が困難になった場合：専門家は、債務整理やリースバックなど、様々な解決策を提案してくれます。
• 抵当権が実行されそうな場合：弁護士に相談し、法的手段を検討することも可能です。
• リースバックを検討している場合：不動産会社に相談し、適切な売却価格や家賃、契約条件などを確認しましょう。
• 契約内容が理解できない場合：弁護士に相談し、契約内容を詳しく説明してもらいましょう。

専門家は、個々の状況に応じて、最適なアドバイスをしてくれます。一人で悩まず、積極的に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 住宅ローンの残債が家の相場価格を上回っている場合、リースバックを利用することは非常に難しい。
• 住宅ローンの返済が困難になった場合は、まず金融機関に相談し、専門家（弁護士や不動産会社）に相談する。
• リースバックを検討する際には、複数の不動産会社に査定を依頼し、契約内容をしっかりと確認する。
• 借金問題を根本的に解決するためには、債務整理なども視野に入れる必要がある。

愛着のある家に住み続けるためには、様々な選択肢を検討し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な解決策を見つけることが重要です。