住宅ローン返済不能と競売―専任依頼の是非と今後の対応策

【背景】
* 千葉県在住の夫婦で、住宅ローン（夫婦共有借り入れ）を組んでいました。
* 入退院を繰り返し、返済不能に陥りました。
* 夜7時頃、不動産業者2名が突然自宅に来訪し、競売中であることを告げられました。
* 業者から、競売価格をいち早く知り、適切な方法で住宅を取り戻せるよう専任依頼を勧められました。
* 業者側は債権者との交渉などを全て代行し、地裁での合流を提案しています。
* 資金がなく、業者の提案に不安を感じています。

【悩み】
突然の業者の来訪と専任依頼の提案に戸惑っており、その是非や今後の対応について判断に迷っています。資金がなく、競売によって住宅を失う可能性に強い不安を感じています。

専任依頼は慎重に検討すべきです。専門家への相談が必須です。

住宅競売と専任契約の基礎知識

住宅ローンを滞納すると、債権者（金融機関など）は住宅の競売（競売法に基づく強制執行）を申し立てることができます。競売では、住宅が公売され、売却代金で債権が弁済されます。競売開始決定がなされると、裁判所から競売に関する書類が送付され、競売開始の告知がなされます。

専任契約とは、不動産業者に競売物件の売却活動などを委任する契約です。専任契約を結ぶと、原則として他の業者に売却活動などを依頼できなくなります。しかし、必ずしも住宅を取り戻せる保証はありません。

今回のケースへの直接的な回答

現状では、資金がなく、業者からの提案を受け入れるべきではありません。業者の提案は一見魅力的ですが、高額な手数料を請求されたり、不当な契約を結ばされたりするリスクがあります。

関係する法律や制度

競売手続きは、競売法（民事執行法）に基づいて行われます。また、不動産取引には宅地建物取引業法が適用されます。専任契約を結ぶ際には、これらの法律に違反しないよう注意が必要です。

誤解されがちなポイントの整理

「競売価格をいち早く知る」という業者の言葉は、競売価格が必ずしも住宅の価値を反映するとは限らないことを示唆しています。競売価格は、市場価格よりも低くなる可能性が高いです。また、「適切な方法」についても、具体的な内容が不明瞭です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

まずは、弁護士や司法書士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、あなたの状況を正確に把握し、最適な解決策を提案してくれます。例えば、任意売却（債権者と交渉して住宅を売却する方法）や、競売における買戻し（競売で落札された後、一定期間内に買い戻す方法）といった選択肢も検討できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

資金がなく、競売という厳しい状況にあるため、専門家の助けが必要不可欠です。専門家は、法律的な知識や交渉力、不動産に関する専門知識を有しており、あなたに有利な条件で交渉を進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

突然の業者の訪問に慌てず、まずは冷静に状況を判断することが重要です。専任契約を結ぶ前に、弁護士や司法書士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けてください。競売は複雑な手続きであり、専門家のサポートなしに解決するのは非常に困難です。早めの対応が、あなたの権利と財産を守る上で非常に重要です。