住宅ローン返済不能！家はどうなる？徹底解説

住宅ローン返済不能！基礎知識から対策まで

住宅ローンは、多くの人にとって人生で最も大きな買い物である家の購入に不可欠な資金調達手段です。しかし、予期せぬ出来事によって、ローンの返済が困難になることもあります。ここでは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に何が起こるのか、そしてどのような対策が考えられるのかを、わかりやすく解説していきます。

住宅ローン返済不能とは？

住宅ローンの返済が滞（とどこお）る状態を「返済不能」といいます。一般的には、ローンを借りている金融機関との契約で定められた期日に、決められた金額を返済できない状態が続くと、返済不能と判断されます。

返済が滞ると、金融機関から督促（とくそく）状が届きます。これは、未払いのローンの支払いを求める通知です。この段階で、金融機関に連絡を取り、今後の返済について相談することが重要です。もし、この督促にも応じず、返済が長期間滞ると、最終的には家を失う可能性が高くなります。

住宅ローンが返済できなくなった場合のケース

住宅ローンの返済ができなくなると、いくつかの段階を経て、最終的に家を手放すことになります。主な流れは以下の通りです。

• 滞納（たいのう）の発生: 住宅ローンの返済が遅れると、金融機関から督促状が届きます。
• 期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）: ローン契約では、分割で返済できるという「期限の利益」が定められています。返済が滞ると、この期限の利益を失い、残りのローンを一括で返済するよう求められます。
• 保証会社による代位弁済（だいいべんさい）: 住宅ローンには、万が一の際に債務者（ローンの借り主）の代わりに返済を行う「保証会社」が付いている場合があります。保証会社は、債務者に代わって金融機関にローンを返済します。
• 担保不動産の競売（けいばい）: 保証会社が代位弁済を行った後、保証会社は債務者に対して返済を求めます。債務者が返済できない場合、金融機関または保証会社は、担保となっている家を競売にかけ、その売却代金からローンの残債を回収します。
• 退去（たいきょ）: 競売によって家が売却されると、債務者は家から退去しなければなりません。

関係する法律や制度

住宅ローンに関連する主な法律や制度には、以下のようなものがあります。

• 民法: 債権（お金を貸した側の権利）や債務（お金を借りた側の義務）に関する基本的なルールを定めています。住宅ローン契約も、この民法の規定に基づいています。
• 担保権（たんぽけん）: 住宅ローンの場合、家を担保としています。これは、債務者がローンの返済を滞った場合に、金融機関が家を売却して債権を回収できる権利のことです。
• 破産法: 債務者が返済不能に陥った場合、裁判所に破産を申し立てることができます。破産が認められると、債務者の財産は処分され、債権者への分配が行われます。
• 個人再生（こじんさいせい）: 住宅ローンを抱えた人が、一定の条件を満たせば、住宅ローンを残したまま、他の借金を減額してもらうことができる制度です。

誤解されがちなポイント

住宅ローンの返済に関する誤解として、以下のようなものがあります。

• 「返済が滞っても、すぐに家を追い出されるわけではない」: 実際には、滞納から競売、そして退去までには、数ヶ月から1年以上の時間がかかるのが一般的です。しかし、放置すれば確実に家を失うことになります。
• 「競売で売れれば、それで終わり」: 競売で家の売却価格がローンの残債を下回った場合、不足分は債務者が返済しなければなりません（これを「残債」といいます）。
• 「自己破産すれば、すべてチャラになる」: 自己破産は、借金を免除してもらうための手続きですが、住宅ローンを組んでいる場合、家は基本的に手放すことになります。また、破産後、一定期間は新たな借入が難しくなるなどのデメリットもあります。

実務的なアドバイスと具体例

住宅ローンの返済が厳しくなった場合、まずは金融機関に相談することが重要です。多くの金融機関では、以下のような対策を提案してくれます。

• 返済期間の延長: ローンの返済期間を長くすることで、毎月の返済額を減らすことができます。
• 返済額の見直し: 金利タイプを変更したり、一定期間の金利を低く抑えるなど、返済額を減らす方法があります。
• 返済猶予（ゆうよ）: 一時的に返済を猶予してもらうことで、家計の立て直しを図ることができます。

これらの対策に加えて、以下のような方法も検討できます。

• 任意売却（にんいばいきゃく）: 金融機関の合意を得て、市場価格で家を売却する方法です。競売よりも高く売れる可能性があり、残債を減らすことができます。
• リースバック: 家を売却した後、買い手と賃貸借契約を結び、家に住み続ける方法です。
• 専門家への相談: 弁護士や住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談することで、適切なアドバイスやサポートを受けることができます。

具体例:

Aさんは、住宅ローンの返済が苦しくなり、金融機関に相談しました。金融機関は、Aさんの状況に合わせて、返済期間の延長と、一定期間の金利引き下げを提案しました。Aさんは、この提案を受け入れ、一時的に返済の負担を減らすことができました。その後、Aさんは収入を増やす努力をし、無事にローンの返済を続けることができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような状況に陥った場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 返済が滞り、金融機関との交渉がうまくいかない場合: 弁護士などの専門家は、金融機関との交渉を代行し、より有利な条件を引き出す可能性があります。
• 任意売却を検討している場合: 不動産会社などの専門家は、適切な売却価格の査定や、買い手の仲介など、売却をサポートしてくれます。
• 自己破産や個人再生を検討している場合: 弁護士は、これらの手続きをサポートし、債務者の権利を守ります。
• 複数の借金を抱えており、家計の立て直しが難しい場合: 住宅ローンだけでなく、他の借金も抱えている場合は、弁護士やファイナンシャルプランナーに相談し、包括的なアドバイスを受けることが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

住宅ローンの返済ができなくなると、最終的には家を失う可能性があります。しかし、早めに対策を講じることで、最悪の事態を避けることも可能です。重要なポイントは以下の通りです。

• 返済が厳しくなったら、すぐに金融機関に相談する。
• 専門家への相談も検討する。
• 任意売却やリースバックなど、様々な選択肢を検討する。
• 自己破産は最終手段として考える。

住宅ローンは、人生における大きな買い物です。計画的に返済し、万が一の事態に備えることが大切です。