住宅ローン返済中のマンション売却：基礎知識
住宅ローンを組んで購入したマンションを売却する場合、いくつか知っておくべき基本的なことがあります。
まず、抵当権について理解しておきましょう。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関（銀行など）がマンションを差し押さえて、その売却代金から貸付金を回収できる権利のことです。住宅ローンを借りると、通常、マンションにはこの抵当権が設定されます。
マンションを売却するには、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済（全額返済）することが原則です。
しかし、売却代金だけではローンの残債を返済できない場合、どうすればよいのでしょうか？ これが今回の質問の核心部分です。
売却方法：今回のケースへの直接的な回答
住宅ローンが残っているマンションを売却する方法は、主に以下の2つです。
- 売却代金でローンを完済できる場合
- 売却代金だけではローンを完済できない場合
今回は、後者の「売却代金だけではローンを完済できない場合」について解説します。
この場合、大きく分けて2つの選択肢があります。
- 1. 不動産屋に直接買い取ってもらう（買取）
- 2. 仲介で売却し、不足分を自己資金で補填する
1. 不動産屋に直接買い取ってもらう（買取）
不動産屋が直接マンションを買い取る方法です。
この場合、不動産屋は残債と売却価格の差額を考慮した上で買取価格を提示します。
売主は、その価格で売却するかどうかを判断します。
買取のメリットは、売却までの期間が比較的短いことです。
仲介と比べて、すぐに現金化できる可能性があります。
ただし、買取価格は、仲介での売却価格よりも低くなる傾向があります。
2. 仲介で売却し、不足分を自己資金で補填する
不動産屋に仲介を依頼し、一般の購入希望者を探す方法です。
この場合、売却価格は市場価格に近い価格で売れる可能性があります。
しかし、売却までに時間がかかることや、購入希望者が見つからないリスクがあります。
売却価格でローンの残債を完済できない場合は、自己資金で不足分を補填する必要があります。
関係する法律や制度：抵当権と債務不履行
住宅ローンの返済とマンション売却には、いくつかの法律が関係しています。
まず、抵当権は、民法という法律に基づいて設定されます。抵当権は、債務者（住宅ローンの借り主）が債務（借金）を返済しない場合に、債権者（金融機関）が担保となっている不動産を競売（裁判所が手続きをして売却すること）にかけ、そこから債権を回収できる権利です。
住宅ローンを滞納すると、債務不履行（契約違反）となり、金融機関は抵当権を実行することができます。
マンションを売却する際には、この抵当権を抹消することが必須となります。抵当権を抹消するには、原則として住宅ローンを完済する必要があります。
誤解されがちなポイント：売却と自己資金の関係
住宅ローン返済中のマンション売却で、よく誤解されるポイントを整理しましょう。
誤解1：売却価格だけでローンを完済できる
これは理想ですが、現実には難しいこともあります。
売却価格がローンの残債を下回る場合、自己資金で不足分を補填する必要があります。
誤解2：不動産屋なら必ず高く買い取ってくれる
不動産屋による買取は、仲介よりも価格が低くなる傾向があります。
不動産屋は、その後の修繕費や販売にかかる費用などを考慮して価格を決定するためです。
誤解3：売却できなければ、住み続けるしかない
売却以外にも、任意売却やリースバックなど、様々な選択肢があります。
専門家に相談することで、自分に合った解決策を見つけることができます。
実務的なアドバイス：売却を成功させるために
住宅ローン返済中のマンション売却を成功させるためには、以下の点に注意しましょう。
- 1. 事前準備をしっかりと行う
- 2. 複数の不動産屋に相談する
- 3. 専門家のアドバイスを受ける
1. 事前準備をしっかりと行う
まずは、現在の住宅ローンの残債額を確認しましょう。
次に、マンションの査定（不動産の価値を評価すること）を行い、おおよその売却価格を把握します。
これにより、売却後にどの程度の自己資金が必要になるのかを予測できます。
2. 複数の不動産屋に相談する
複数の不動産屋に相談し、査定価格や売却方法について比較検討しましょう。
それぞれの不動産屋の得意分野や、売却にかかる費用なども確認することが重要です。
3. 専門家のアドバイスを受ける
弁護士や、不動産に詳しいファイナンシャルプランナーなどの専門家は、個別の状況に合わせたアドバイスをしてくれます。
特に、自己資金が不足する場合や、複雑な事情がある場合は、専門家のサポートが不可欠です。
専門家に相談すべき場合とその理由
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。
- 1. 売却価格がローンの残債を大きく下回る場合
- 2. 住宅ローンの返済が滞っている場合
- 3. 離婚などで、共有名義のマンションを売却する場合
1. 売却価格がローンの残債を大きく下回る場合
自己資金で補填できる金額を超える場合は、任意売却や、債務整理（借金の減額や免除を求める手続き）を検討する必要が出てきます。
これらの手続きには、専門的な知識と経験が必要です。
2. 住宅ローンの返済が滞っている場合
住宅ローンの滞納が続くと、競売にかけられるリスクがあります。
早めに弁護士に相談し、競売を回避するための対策を講じることが重要です。
3. 離婚などで、共有名義のマンションを売却する場合
共有名義の不動産売却は、単独名義の場合よりも複雑になることがあります。
それぞれの権利関係や、売却後の財産分与について、専門家のアドバイスを受ける必要があります。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
住宅ローン返済中のマンション売却について、重要なポイントをまとめます。
・住宅ローンが残っていても、売却は可能です。
・売却方法には、不動産屋による買取と、仲介での売却があります。
・売却価格でローンを完済できない場合は、自己資金が必要になる場合があります。
・複数の不動産屋に相談し、比較検討することが重要です。
・専門家への相談も検討しましょう。
マンション売却は、人生における大きな決断の一つです。
焦らずに、様々な情報を収集し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を見つけてください。
