住宅ローン返済中のマンション売却・賃貸は可能？残債2000万円の家計改善策を解説

【背景】

6年前に購入したマンションの住宅ローンが残っており、残債は2000万円です。
他の支払いもあり、家計が圧迫されています。
住宅ローンの借り換えは審査に通らないと考えています。
マンション売却か賃貸を検討していますが、売却損が出そうな状況です。
任意売却になる可能性があり、保証人への影響も心配です。

【悩み】

住宅ローン返済中に、マンションを賃貸に出すことは可能でしょうか？
売却した場合、残債と賃貸費用を考えると、家計の負担は大きいのではないかと不安です。
他に家計を改善する方法があれば知りたいです。

住宅ローン返済中の売却・賃貸は可能ですが、注意点があります。専門家への相談と、綿密な資金計画が重要です。

住宅ローン返済中のマンション売却・賃貸：基礎知識

住宅ローンを利用して購入したマンションを売却または賃貸に出す場合、いくつかの基本的な知識を理解しておく必要があります。

まず、住宅ローンは、購入した不動産を担保（抵当権）として金融機関から融資を受けるものです。つまり、住宅ローンの返済が終わるまでは、その不動産は金融機関のものという状態になります。そのため、住宅ローンの契約内容によっては、勝手に売却したり、賃貸に出したりすることが制限されている場合があります。

次に、売却と賃貸にはそれぞれ異なる注意点があります。売却の場合は、売却価格が住宅ローンの残債を下回る（アンダーローン）場合、自己資金で不足分を補填するか、金融機関との交渉が必要になります。賃貸の場合は、住宅ローンの契約内容によっては、金融機関の承諾が必要になる場合があります。

今回の質問者さんのケースでは、売却損が出る可能性が高いとのことですので、任意売却という選択肢も視野に入れることになります。任意売却は、金融機関の同意を得て、通常の売却活動を行う方法ですが、金融機関との交渉や、売却後の残債の処理など、専門的な知識が必要になります。

今回のケースへの直接的な回答

住宅ローン返済中にマンションを売却または賃貸に出すことは、状況によっては可能です。ただし、いくつかの注意点があります。

まず、賃貸に出す場合、住宅ローンの契約内容を確認する必要があります。多くの住宅ローンでは、住宅ローンの対象となっている物件を賃貸に出すには、金融機関の承諾が必要になります。無断で賃貸に出した場合、契約違反となり、一括返済を求められる可能性があります。

次に、売却する場合、売却価格が住宅ローンの残債を上回れば問題ありませんが、今回のケースのように売却損が出る場合は、任意売却を検討することになります。任意売却は、金融機関との交渉が必要になり、専門家のサポートが不可欠です。

家計の負担を軽減するために、売却または賃貸を検討することは有効な手段ですが、それぞれの選択肢にはリスクと注意点があることを理解しておく必要があります。

関係する法律や制度

住宅ローンに関連する法律や制度はいくつかありますが、今回のケースで特に関係があるのは、以下の2つです。

民法（抵当権）：住宅ローンを借りる際に設定される抵当権に関する規定です。抵当権は、債務者がローンの返済を滞った場合に、金融機関が担保となっている不動産を競売にかけ、その売却代金から債権を回収できる権利です。
破産法：住宅ローンの返済が困難になり、自己破産を選択した場合に適用される法律です。自己破産をすると、原則として、住宅ローンを含むすべての債務が免除されますが、所有している不動産は処分されることになります。

また、任意売却を行う際には、民事再生法や、破産法が関係してくることもあります。

誤解されがちなポイントの整理

住宅ローンに関する誤解は多くありますが、特に注意すべきポイントを3つ解説します。

住宅ローン返済中の賃貸は違法？：住宅ローン契約の内容によります。無断で賃貸に出すと契約違反になる可能性がありますが、金融機関の承諾を得れば賃貸が可能になる場合もあります。
任意売却は保証人に迷惑がかかる？：任意売却は、金融機関の同意を得て行う売却方法であり、保証人に直接的な影響を与えるわけではありません。ただし、売却後に残債が残った場合、保証人に請求が行く可能性があります。
売却損が出たら自己破産しかない？：売却損が出た場合でも、自己資金で不足分を補填したり、金融機関と交渉して返済計画を立てたりするなど、自己破産以外の選択肢もあります。任意売却もその一つです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースでは、以下のステップで検討を進めるのが良いでしょう。

住宅ローンの契約内容を確認する：まずは、住宅ローンの契約書を確認し、賃貸や売却に関する条項を確認します。金融機関に問い合わせて、詳細な情報を得ることも重要です。
不動産の査定を行う：現在のマンションの売却価格を査定します。複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握することが重要です。
専門家への相談：弁護士、司法書士、不動産会社など、専門家に相談し、最適な解決策を検討します。任意売却を検討する場合は、任意売却に詳しい専門家を選ぶことが重要です。
資金計画の作成：売却または賃貸にかかる費用、残債の返済計画、賃貸収入などを考慮し、具体的な資金計画を作成します。
金融機関との交渉：売却を選択する場合は、金融機関と交渉し、任意売却の同意を得る必要があります。

具体例：

Aさんは、住宅ローンの残債が2500万円のマンションを所有していましたが、離婚を機に家計が苦しくなり、売却を検討しました。不動産会社の査定の結果、売却価格は2000万円となり、500万円の売却損が出ることが判明しました。Aさんは、任意売却に詳しい専門家に相談し、金融機関との交渉を進めました。その結果、Aさんは、売却後の残債を分割で返済することで合意し、無事にマンションを売却することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の専門家への相談を強くお勧めします。

弁護士：法的観点から、売却や賃貸に関するリスクや注意点についてアドバイスを受けることができます。任意売却を行う場合、金融機関との交渉を代理してもらうことも可能です。
司法書士：不動産登記や、任意売却に関する手続きをサポートしてくれます。
不動産会社（任意売却専門）：任意売却に特化した不動産会社は、金融機関との交渉や、売却活動をサポートしてくれます。
ファイナンシャルプランナー：家計の見直しや、資金計画についてアドバイスを受けることができます。

専門家に相談することで、法的リスクを回避し、最適な解決策を見つけることができます。また、精神的な負担を軽減することもできます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

住宅ローン返済中のマンション売却や賃貸は、状況によっては可能です。しかし、以下の点に注意が必要です。

住宅ローンの契約内容を確認する：賃貸や売却に関する条項を確認し、金融機関の承諾が必要かどうかを確認しましょう。
売却損が出る場合は任意売却を検討する：任意売却は、金融機関の同意を得て行う売却方法であり、専門家のサポートが不可欠です。
専門家への相談が重要：弁護士、司法書士、不動産会社など、専門家に相談し、最適な解決策を検討しましょう。
綿密な資金計画を立てる：売却または賃貸にかかる費用、残債の返済計画、賃貸収入などを考慮し、具体的な資金計画を作成しましょう。

今回のケースでは、売却損が出る可能性が高いため、任意売却を視野に入れ、専門家と連携しながら、最適な解決策を見つけることが重要です。家計の負担軽減のためにも、早めに専門家に相談し、具体的な対策を講じることをお勧めします。