住宅ローン返済中の家、他借入で競売になる？退去の可能性を解説

回答と解説

テーマの基礎知識：住宅ローンと担保の関係

家を購入する際に利用する住宅ローンは、とても大きな金額になることが多いですよね。この住宅ローンを借りる際、金融機関は「もし返済が滞った場合に備えて」担保（たんぽ）を設定します。担保とは、お金を貸した側（金融機関）が、万が一のときに、お金を回収できる権利のことです。

住宅ローンの場合、多くの場合、購入した家そのものが担保になります。これを「抵当権（ていとうけん）」といいます。抵当権が設定されると、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は裁判所を通じて家を競売（けいばい）にかけ、その売却代金から貸したお金を回収できるようになります。

つまり、住宅ローンを借りて家を購入した時点で、その家には抵当権が設定され、返済が滞れば競売にかけられる可能性がある、ということを理解しておく必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：他の借入の影響

今回の質問のポイントは、「住宅ローンの返済中」であっても、他の借入が原因で家を失う可能性はあるのか、という点です。結論から言うと、その可能性はあります。

住宅ローン以外の借入（例えば、カードローン、自動車ローン、教育ローンなど）についても、金融機関が担保を設定している場合があります。この担保が、家（土地や建物）であることもあり得るのです。

もし、住宅ローン以外の借入で、家が担保になっている場合、その借入の返済が滞ると、その金融機関も競売を申し立てることができます。この場合、住宅ローンの返済が続いていたとしても、家が競売にかけられ、最終的には退去を余儀なくされる可能性があります。

関係する法律や制度：抵当権と競売の手続き

この問題に関係する主な法律は、民法です。民法には、抵当権や競売に関する規定が含まれています。

抵当権：お金を借りた人が返済できなくなった場合に、お金を貸した人が担保となっている不動産を売却し、その代金から優先的に債権を回収できる権利です。

競売：裁判所が、債務者（お金を借りた人）の財産を売却し、その売却代金を債権者（お金を貸した人）に分配する手続きです。競売には、債権者が裁判所に申し立てる「担保競売」と、債務者が自ら申し立てる「任意売却」があります。

競売の手続きは、以下のようになります。

1. 債権者（お金を貸した人）が裁判所に競売を申し立てる。
2. 裁判所が競売開始を決定し、不動産を評価する。
3. 裁判所が競売の情報を公告する。
4. 入札が行われ、最も高い価格を提示した人が落札者となる。
5. 落札者が代金を支払い、裁判所が所有権移転の手続きを行う。
6. 落札者に不動産の所有権が移転し、債務者は退去することになる。

誤解されがちなポイントの整理：住宅ローンの優先順位

多くの人が誤解しやすい点として、住宅ローンをきちんと返済していれば、他の借入が原因で家を失うことはない、と考えてしまうことです。しかし、実際にはそうではありません。

ポイントは、担保の種類と、担保権の優先順位です。例えば、

• 住宅ローンが一番最初に設定された抵当権で、次にカードローンが担保として同じ家に設定された場合、住宅ローンを滞納しなくても、カードローンの返済が滞れば、カードローンの債権者が競売を申し立てることが可能です。
• 競売になった場合、基本的に、抵当権の設定された順番が優先されます。最初に設定された抵当権を持つ債権者（多くの場合、住宅ローンを貸した金融機関）が、優先的に債権を回収できます。しかし、税金や滞納している管理費など、一部の債権は抵当権よりも優先される場合があります。

つまり、住宅ローンの返済が滞っていなくても、他の借入の担保が家に設定されていて、その借入の返済が滞れば、家が競売にかけられる可能性はあるのです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：リスク管理の重要性

住宅ローン返済中の家を失うリスクを避けるためには、以下の点に注意し、リスク管理を徹底することが重要です。

• 借入状況の把握：住宅ローンだけでなく、他の借入についても、金額、金利、返済期間などを正確に把握しましょう。借入の総額が増えすぎると、返済の負担が大きくなり、リスクが高まります。
• 返済計画の見直し：収入や支出の変化に合わせて、定期的に返済計画を見直しましょう。余裕資金がある場合は、繰り上げ返済などを検討し、借入残高を減らすことも有効です。
• 他の借入の注意点：住宅ローン以外の借入をする場合は、担保の種類や設定状況について、金融機関に確認しましょう。また、返済が滞らないように、無理のない範囲で借入を行いましょう。
• 専門家への相談：不動産やローンの専門家（弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、適切なアドバイスを受けることも検討しましょう。専門家は、個々の状況に合わせて、具体的な対策を提案してくれます。

具体例として、

Aさんは、住宅ローンを抱えながら、カードローンでまとまったお金を借り入れました。カードローンの返済が滞り、家が競売にかけられることになりました。Aさんは、住宅ローンはきちんと返済していたため、家は失わないと思っていたのですが、カードローン会社が家の抵当権を実行し、競売になったのです。

この例から、住宅ローン以外の借入についても、返済能力をしっかりと見極め、無理のない範囲で借りることが大切だということがわかります。

専門家に相談すべき場合とその理由：早期の対応が重要

以下のような状況に陥った場合は、早めに専門家（弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談することをお勧めします。

• 返済が滞りそう、または滞ってしまった場合：早急に専門家に相談し、今後の対応についてアドバイスを受けましょう。専門家は、債務整理（さいむせいり）などの手続きを検討し、家を守るための方法を模索してくれます。
• 競売の手続きが開始された場合：競売が開始された場合、時間との勝負になります。専門家に相談し、競売を回避するための対策を立てましょう。任意売却（にんいばいきゃく）などの方法も検討できます。
• 借入に関する不安がある場合：借入に関する不安や疑問がある場合は、専門家に相談し、現状を分析してもらい、適切なアドバイスを受けましょう。

専門家は、法律や不動産に関する専門知識を持っており、個々の状況に合わせて、最適な解決策を提案してくれます。早期に相談することで、事態が悪化するのを防ぎ、より良い結果を得られる可能性が高まります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 住宅ローンの返済中でも、他の借入の返済が滞ると、家が競売にかけられる可能性があります。
• 住宅ローン以外の借入をする場合は、担保の種類や設定状況に注意し、返済計画をしっかりと立てることが重要です。
• 返済が滞りそう、または滞ってしまった場合は、早めに専門家（弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談しましょう。

住宅ローンは、人生における大きな買い物です。返済計画をしっかりと立て、リスクを管理しながら、安心して生活を送れるようにしましょう。