住宅ローン返済中の家を売却し、中古住宅への住み替えは可能？ 専門家が解説

テーマの基礎知識：住宅ローンの仕組みと売却の基本

住宅ローンは、家を購入する際に利用する、長期にわたる借り入れのことです。多くの場合、金融機関（銀行や信用金庫など）からお金を借り、毎月決まった額を返済していきます。返済期間は長期間に及ぶことが一般的で、数十年かけて返済していくことになります。

住宅ローンの種類には、固定金利型、変動金利型、固定期間選択型などがあります。それぞれの金利タイプによって、返済額やリスクが変わってきます。今回のケースでは、住宅金融公庫と年金住宅基金からの借り入れがあり、金利3.4%で固定されているようです。

住宅を売却する際には、まず売却価格を決定し、買い手を探す必要があります。売却価格は、不動産鑑定士（ふどうさんかんていいし）による査定や、近隣の類似物件の取引事例などを参考に決定されます。売却が成立すると、売却代金から住宅ローンの残債（ざんさい）を清算し、残ったお金を新しい住居の購入費用やその他の費用に充てることができます。

今回のケースへの直接的な回答：売却と住み替えの可能性

今回のケースでは、住宅ローンの返済が困難になり、経済的な不安を抱えている状況です。現在の家を売却し、より安価な中古住宅に住み替えることで、月々の返済額を減らし、将来への不安を軽減できる可能性があります。

具体的には、まず現在の家の売却価格を査定し、住宅ローンの残債との差額を計算します。売却価格が残債を上回れば、その差額を新しい家の購入費用に充てることができます。売却価格が残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補うか、追加の融資を検討する必要があります。

65歳までにローンを完済するためには、綿密な資金計画が不可欠です。現在の収入と支出、将来的な収入の見込みなどを考慮し、無理のない返済計画を立てる必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、具体的な計画を立てていくことが重要です。

関係する法律や制度：売却時の注意点

住宅の売却には、様々な法律や制度が関係します。主なものとしては、以下のようなものが挙げられます。

• 不動産登記法：不動産の所有権や抵当権（ていとうけん）などの権利関係を明確にするための法律です。売却時には、所有権移転登記（いしてんとうき）の手続きが必要になります。
• 宅地建物取引業法：不動産の売買や仲介を行う業者（宅地建物取引業者）を規制する法律です。不動産会社との契約や、重要事項の説明など、売買に関する様々なルールが定められています。
• 所得税法：不動産の売却によって利益が出た場合（譲渡所得（じょうとしょとく））には、所得税が課税されます。ただし、一定の条件を満たせば、特別控除（とくべつこうじょ）などの税制上の優遇措置を受けられる場合があります。

住宅ローンに関する制度としては、住宅ローン控除（じゅうたくローンこうじょ）があります。これは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、所得税の一部が還付される制度です。ただし、中古住宅の場合は、築年数や耐震性など、一定の条件を満たす必要があります。

誤解されがちなポイントの整理：売却とローンの関係

住宅ローンの返済中に家を売却する場合、いくつか誤解されやすいポイントがあります。

• 売却代金でローンが完済できるとは限らない：売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合、自己資金で不足分を補う必要があります。これを「不足金」といいます。
• 売却手続きには費用がかかる：仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）、登記費用（とうきひよう）、印紙税（いんしぜい）など、売却には様々な費用がかかります。
• 売却益が出ると税金がかかる場合がある：売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
• 団体信用生命保険の重要性：団体信用生命保険に加入していない場合、万が一のことがあった際に、ローンの返済が残された家族の負担になる可能性があります。

これらのポイントを理解し、事前にしっかりと準備しておくことが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却と住み替えの手順

住宅を売却し、中古住宅に住み替える具体的な手順は以下の通りです。

1. 情報収集と準備：
   • 現在の家の査定価格を調べ、売却価格の目安を把握します。
   • 住宅ローンの残債を確認し、売却価格との差額を計算します。
   • 売却にかかる費用（仲介手数料、登記費用など）の見積もりを取ります。
   • 希望する中古住宅の条件（場所、広さ、価格など）を検討します。
2. 不動産会社への相談と媒介契約：
   • 複数の不動産会社に相談し、査定価格や売却活動について比較検討します。
   • 信頼できる不動産会社を選び、媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。
   • 媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
3. 売却活動：
   • 不動産会社が、物件の情報を広告したり、内覧（ないらん）希望者に対応したりします。
   • 売却価格や条件について、購入希望者との交渉を行います。
4. 売買契約：
   • 購入希望者と売買条件が合意したら、売買契約を締結します。
   • 契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば不動産会社に質問します。
5. 決済と引き渡し：
   • 売買代金の決済を行い、所有権を買い主に移転します。
   • 家を買い主に引き渡します。
   • 残ったお金で、新しい家の購入費用を支払ったり、ローンの残債を清算したりします。
6. 中古住宅の購入：
   • 希望する中古住宅を探し、内覧を行います。
   • 購入したい物件が見つかったら、売買契約を締結します。
   • 住宅ローンの手続きを行い、決済と引き渡しを行います。

具体例：

現在の家の売却価格が1800万円、住宅ローンの残債が1500万円だったとします。売却にかかる費用が100万円だった場合、手元に残るお金は200万円になります。このお金を頭金にして、3000万円の中古住宅を購入する場合、残りの2800万円を住宅ローンで借り入れることになります。

専門家に相談すべき場合とその理由：適切なアドバイスを求める

今回のケースでは、以下のような専門家に相談することをお勧めします。

• 不動産会社：
  • 現在の家の売却価格の査定や、売却活動のサポートを受けられます。
  • 中古住宅の紹介や、購入に関するアドバイスも受けられます。
• ファイナンシャルプランナー：
  • 家計の状況や将来の見通しを踏まえ、適切な資金計画を立てるサポートを受けられます。
  • 住宅ローンの借り換えや、保険の見直しなど、お金に関する様々な相談ができます。
• 弁護士：
  • 住宅ローンの返済が滞っている場合や、債務整理（さいむせいり）を検討している場合に、法的アドバイスを受けられます。
• 税理士：
  • 不動産の売却や購入に伴う税金について、相談できます。
• 住宅ローンアドバイザー：
  • 住宅ローンの借り換えや、返済方法に関するアドバイスを受けられます。

専門家のアドバイスを受けることで、より正確な情報を得て、適切な判断をすることができます。複数の専門家に相談し、それぞれの意見を参考にしながら、自分にとって最善の選択をすることが重要です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、住宅ローンの返済が困難になり、経済的な不安を抱えている状況です。現在の家を売却し、中古住宅に住み替えることで、月々の返済額を減らし、将来への不安を軽減できる可能性があります。

重要なポイントは以下の通りです。

• 綿密な資金計画を立てる：収入と支出、将来の見通しを考慮し、無理のない返済計画を立てることが不可欠です。
• 専門家に相談する：不動産会社、ファイナンシャルプランナー、弁護士など、様々な専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
• 情報収集を怠らない：売却価格の査定や、中古住宅の情報を集め、比較検討することが大切です。
• 焦らず、冷静に判断する：将来を見据え、焦らずに、冷静に判断することが重要です。

今回のケースでは、住宅の売却と中古住宅への住み替えは、将来の不安を解消するための一つの選択肢となり得ます。しかし、そのためには、入念な準備と、専門家への相談が不可欠です。現状をしっかりと把握し、将来を見据えた計画を立てていきましょう。