住宅ローン返済中の賃貸物件、借り換えは可能？売却も難しい場合の解決策を解説

住宅ローン借り換えの基礎知識：定義と前提

住宅ローン借り換えとは、現在借りている住宅ローンよりも金利の低いローンに借り換えることで、返済総額を減らす方法です。借り換えをすることで、毎月の返済額を減らしたり、返済期間を短縮したりすることが期待できます。

借り換えを検討する際の前提として、現在の住宅ローンの残高、金利、返済期間、そして借り換え先のローンの金利、手数料、保証料などを比較検討する必要があります。借り換えには、事務手数料や保証料などの費用がかかるため、それらを含めた総コストで判断することが重要です。

今回のケースでは、住宅ローンを返済中に、やむを得ない事情で住まいを賃貸に出さざるを得なくなった状況です。住宅ローンは、原則として、ご自身が住むための住宅に対して融資されるものなので、賃貸に出している場合は、借り換えが難しくなることがあります。

今回のケースへの直接的な回答：借り換えの可能性と注意点

今回のケースでは、住民票を転出しているため、住宅ローンとしての借り換えは難しいと考えられます。多くの金融機関では、住宅ローンの借り換えの条件として、居住実態があることを求めているからです。

しかし、全く可能性がないわけではありません。以下の2つの方法を検討してみましょう。

金融機関への相談: 現在の住宅ローンを借りている金融機関に、事情を説明し、借り換えの相談をしてみましょう。事情によっては、賃貸中でも借り換えを認めてくれる可能性があります。
他のローン商品の検討: 住宅ローン以外のローン商品（例：フリーローン、不動産担保ローンなど）も検討してみましょう。金利は住宅ローンよりも高くなる可能性がありますが、借り換えの選択肢の一つとして検討できます。

いずれの場合も、ご自身の状況を正確に伝え、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

関係する法律や制度

住宅ローンに関する主な法律は、金融機関が遵守すべき「貸金業法」などです。この法律は、ローンの契約や貸し付けに関するルールを定めています。

また、住宅ローンの借り換えにおいては、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の影響も考慮する必要があります。住宅ローン控除は、住宅ローンの残高に応じて所得税が控除される制度です。借り換えによって住宅ローン控除の適用条件が変わる場合があるため、注意が必要です。

賃貸物件として運用している場合、不動産所得が発生し、確定申告が必要になります。不動産所得には、所得税や住民税がかかります。また、賃貸経営には、不動産管理会社との契約や、修繕費、固定資産税などの費用も発生します。

誤解されがちなポイントの整理

住宅ローンの借り換えに関して、よくある誤解を整理しましょう。

誤解1： 賃貸に出している物件は、絶対に住宅ローンの借り換えができない。

→ 解説： 必ずしもそうではありません。金融機関によっては、事情を考慮して借り換えを認める場合があります。また、他のローン商品も検討できます。

誤解2： 借り換えは、常に有利になる。

→ 解説： 借り換えには手数料や保証料がかかるため、必ずしも有利とは限りません。総コストで比較検討する必要があります。

誤解3： 借り換えの手続きは、自分ですべて行える。

→ 解説： 借り換えの手続きは複雑な場合があり、専門家のサポートが必要になることもあります。特に、不動産に関する知識や金融に関する知識がない場合は、専門家への相談を検討しましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースで、具体的に検討できる方法をいくつか紹介します。

金融機関への相談： まずは、現在の住宅ローンを借りている金融機関に相談し、借り換えの可能性を探りましょう。事情を説明し、金利の見直しや返済条件の変更を交渉することも可能です。
他のローン商品の比較検討： 住宅ローン以外のローン商品（例：フリーローン、不動産担保ローンなど）を比較検討しましょう。金利や手数料、借入可能額などを比較し、最適な商品を選びましょう。
売却も視野に入れる： 残債が売却価格を上回る場合でも、売却を検討する価値はあります。不動産会社に査定を依頼し、売却価格と残債の差額を確認しましょう。売却できた場合は、新たな住居の購入資金に充てることができます。
任意売却の検討： 売却価格で残債を完済できない場合、任意売却という方法もあります。任意売却は、金融機関の同意を得て、通常の売却よりも高い価格で売却できる可能性があります。
専門家への相談： 住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナーなど）や不動産会社に相談し、アドバイスを受けましょう。専門家は、個別の状況に合わせて最適な解決策を提案してくれます。

具体例：

Aさんの場合、51歳で年収540万円です。住宅ローン残高が2000万円、返済期間が20年とすると、毎月の返済額はかなり高額になります。賃貸収入とローン返済がトントンという状況では、生活が苦しくなる可能性があります。

Aさんは、まず金融機関に相談し、借り換えの可能性を探るべきです。借り換えが難しい場合は、他のローン商品や売却も視野に入れ、専門家のアドバイスを受けながら、最適な解決策を見つける必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を強くお勧めします。

借り換えの選択肢が複数あり、どれを選ぶべきか判断できない場合： 住宅ローン、フリーローン、不動産担保ローンなど、様々な選択肢の中から、自分に最適なものを選ぶのは難しい場合があります。専門家は、個々の状況に合わせて、最適なローン商品を提案してくれます。
売却や任意売却を検討している場合： 不動産の売却には、専門的な知識が必要です。任意売却は、金融機関との交渉が必要であり、専門家のサポートが不可欠です。
住宅ローンに関する知識が不足している場合： 住宅ローンに関する知識が不足していると、不利な条件で契約してしまう可能性があります。専門家は、住宅ローンの仕組みや注意点について、分かりやすく説明してくれます。
税金や法的な問題について不安がある場合： 不動産の売却や賃貸経営には、税金や法律に関する問題がつきものです。専門家は、税金や法律に関するアドバイスを提供してくれます。

相談すべき専門家としては、以下の様な専門家が挙げられます。

ファイナンシャルプランナー： 住宅ローンや資産運用など、お金に関する幅広い知識を持っています。中立的な立場から、最適なアドバイスをしてくれます。
住宅ローンアドバイザー： 住宅ローンに関する専門的な知識を持っています。借り換えやローンの選び方について、的確なアドバイスをしてくれます。
不動産会社： 不動産の売却や賃貸に関する専門知識を持っています。売却価格の査定や、賃貸経営に関するアドバイスをしてくれます。
弁護士： 任意売却や法的トラブルなど、法律に関する問題について相談できます。
税理士： 不動産売却や賃貸経営における税金に関する相談ができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、住宅ローン返済中に賃貸に出している物件の借り換えが難しい状況です。しかし、いくつかの選択肢を検討することで、金利負担を軽減できる可能性があります。

重要なポイント：

まずは、現在の住宅ローンを借りている金融機関に相談し、借り換えの可能性を探る。
他のローン商品や売却も視野に入れ、比較検討する。
専門家（ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、不動産会社など）に相談し、アドバイスを受ける。
ご自身の状況に合わせて、最適な解決策を見つける。

今回のケースでは、ご自身の状況を整理し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な解決策を見つけることが重要です。焦らず、一つ一つ問題を解決していくようにしましょう。