住宅ローン連名なのに返済は私だけ？土地・建物の名義と贈与税の不安を解消！注文住宅の賢い名義設定ガイド

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、重要な概念を整理しましょう。

* **連帯債務（れんたいさいむ）：** 借金をした人が返済できなくなった場合、連帯保証人（このケースでは奥様）も返済責任を負うことになります。
* **ペアローン：** 夫婦それぞれが収入に応じてローンを借りる形態。このケースとは異なります。
* **贈与税（ぞうよぜい）：** 親族などから無償で財産を受け取った際に課税される税金です。
* **贈与税の非課税枠：** 一年間、配偶者から受け取る贈与については、110万円までは贈与税がかかりません。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問のケースでは、住宅ローンの返済をあなたが全て行うため、土地と建物の名義はあなた単独にするのが最もシンプルで安全です。奥様名義にする場合、あなたから奥様への贈与とみなされ、贈与税の対象となります。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、**贈与税に関する法律**です。 配偶者からの贈与については、年間110万円までは非課税となります。しかし、この非課税枠は、住宅の評価額ではなく、贈与額（あなたから奥様への贈与額）に適用されます。

誤解されがちなポイントの整理

住宅ローンの年間支払い額と贈与税の非課税枠は関係ありません。贈与税は、土地や建物の**時価評価額**に基づいて計算されます。 税務署の曖昧な回答は、ケースバイケースで判断が複雑なため、正確な評価額が確定できないことによるものかもしれません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、土地と建物の評価額が合計4000万円だった場合、奥様に2000万円を贈与すると仮定します。この場合、年間110万円の非課税枠では賄えず、贈与税が発生します。 贈与税の計算は複雑なので、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

土地や建物の評価額が不明瞭な場合、贈与税の計算が複雑な場合、あるいは税務署の回答に納得できない場合は、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、正確な評価額を算出し、贈与税の発生有無やその額を正確に計算し、適切な手続きをアドバイスしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 住宅ローンの返済はあなたが行うため、土地・建物の名義はあなた単独にするのが最も安全です。
* 奥様名義にする場合は、あなたから奥様への贈与となり、贈与税が課税される可能性があります。
* 贈与税の非課税枠は年間110万円です。これは住宅ローンの支払い額ではなく、贈与額に適用されます。
* 土地・建物の評価額や贈与税の計算は複雑なため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。