競売と任意売却：住宅ローン滞納時の売却方法を理解する
住宅ローンを組んでマイホームを購入したけれど、何らかの事情でローンの返済が難しくなることがあります。そのような場合、家を手放すことになりますが、その方法には大きく分けて「競売」と「任意売却」の2種類があります。どちらも、住宅ローンを貸し付けている金融機関（債権者）が、お金を回収するために行う手続きです。
競売とは？ 裁判所が主導する売却
競売は、裁判所が主導して行う売却方法です。住宅ローンの返済が滞ると、債権者は裁判所に申し立てを行い、裁判所は家を差し押さえます。そして、裁判所が評価した価格を基準に、入札形式で売却を行います。
・特徴
- 裁判所が手続きを進めるため、債務者（住宅ローンの借り主）の意思に関わらず、強制的に売却されます。
- 売却価格は、市場価格よりも低くなる傾向があります。これは、入札に参加する人がリスクを考慮して、低めの価格で入札するためです。
- 手続きが複雑で、時間もかかります。
任意売却とは？ 債権者と合意の上での売却
任意売却は、債務者と債権者の合意に基づき、不動産を売却する方法です。住宅ローンの返済が滞った場合、債務者は債権者と相談し、不動産を売却して、その売却代金をローンの返済に充当します。
・特徴
- 債務者の協力が必要であり、債権者との交渉が重要になります。
- 市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。
- 競売よりも手続きがスムーズに進むことが多いです。
なぜ任意売却は競売より高く売れるのか？ そのからくり
任意売却が競売よりも高く売れる理由はいくつかあります。
・市場価格に近い価格での売却
任意売却は、通常の不動産売買と同様に、不動産会社を通じて行われます。そのため、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高くなります。一方、競売では、入札価格が市場価格よりも低くなる傾向があります。
・売却活動の自由度
任意売却では、不動産会社が積極的に購入希望者を探し、内覧会を開催するなど、売却活動を自由に行うことができます。一方、競売では、裁判所が定めた方法でしか売却活動を行うことができません。
・買主のメリット
任意売却では、買主は物件の状態を事前に確認することができます。また、売主との交渉を通じて、価格や引き渡し条件などを調整することも可能です。一方、競売では、物件の状態が詳しくわからないまま、入札に参加することになります。
関係する法律や制度
住宅ローンに関する主な法律としては、民法や担保に関する規定があります。また、破産法や民事再生法などの倒産法も、住宅ローンが返済できなくなった場合の選択肢として関係してきます。
・民法
債権（お金を貸す権利）と債務（お金を返す義務）に関する基本的なルールを定めています。
・担保
住宅ローンを借りる際に、不動産に抵当権（抵当権：債務者がお金を返せなくなった場合に、その不動産から優先的に弁済を受けられる権利）が設定されます。これは、債権者が万が一の場合に、不動産を売却してお金を回収できるようにするためのものです。
・破産法
債務者が経済的に立ち行かなくなった場合に、裁判所の決定に基づき、債務を免除する手続き（自己破産）を定めています。自己破産をすると、原則としてすべての借金を返済する義務がなくなりますが、一定の財産は処分されることになります。住宅ローンの場合、家を失うことになります。
・民事再生法
債務者が、借金を減額してもらい、再生計画を立てて、返済を続ける手続きです（住宅ローン特別条項）。住宅ローンが返済できなくなった場合でも、一定の条件を満たせば、住宅ローンだけは、減額せず、返済を続けることができます。ただし、他の借金は減額される可能性があります。
誤解されがちなポイント
・競売は必ずしも悪いわけではない
競売は、債務者にとって不利なイメージがありますが、必ずしも悪いわけではありません。任意売却が難しい場合や、債務者が競売を望む場合もあります。例えば、債務者が自己破産を考えている場合、競売の方が手続きがスムーズに進むことがあります。
・任意売却は必ず成功するわけではない
任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性が高いですが、必ず成功するわけではありません。債権者の同意が得られない場合や、売却活動がうまくいかない場合もあります。
実務的なアドバイスや具体例
・早期の相談が重要
住宅ローンの返済が難しくなった場合は、できるだけ早く専門家（弁護士や不動産会社など）に相談することが重要です。早期に相談することで、様々な選択肢を検討し、適切な対応をとることができます。
・債権者との交渉
任意売却を行うためには、債権者との交渉が不可欠です。債権者との間で、売却価格や売却方法について合意する必要があります。
・不動産会社の選定
任意売却を成功させるためには、任意売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社は、売却活動をサポートし、債権者との交渉も代行してくれます。
・具体例
Aさんは、住宅ローンの返済が滞り、任意売却を検討することにしました。Aさんは、複数の不動産会社に相談し、任意売却の実績が豊富なB不動産会社に依頼しました。B不動産会社は、Aさんの物件の査定を行い、債権者との交渉を進め、最終的に、市場価格に近い価格で売却することができました。Aさんは、任意売却によって、競売を回避し、残債を減らすことができました。
専門家に相談すべき場合とその理由
以下のような場合は、専門家（弁護士や不動産会社など）に相談することをお勧めします。
・住宅ローンの返済が滞り、今後の見通しが立たない場合
専門家は、債務整理や任意売却など、様々な選択肢を提案し、最適な解決策を見つけるためのアドバイスをしてくれます。
・債権者との交渉がうまくいかない場合
専門家は、債権者との交渉を代行し、円滑な解決を目指します。
・競売の手続きが開始された場合
競売の手続きは複雑であり、専門的な知識が必要です。専門家は、競売の手続きをサポートし、債務者の権利を守ります。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
・競売と任意売却は、住宅ローンの返済が滞った場合の売却方法です。
・競売は裁判所が主導し、任意売却は債権者と債務者の合意に基づき行われます。
・任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。
・住宅ローンの返済が難しくなった場合は、専門家に相談することが重要です。
