住宅取得資金贈与特例：義母からの贈与と共有名義登記における注意点

【背景】
* 昨年暮れに建築請負契約を締結し、家がまもなく完成します。
* 契約は質問者名義で、全額質問者が負担する予定でした。
* 同居する義母が一部負担を希望し、「住宅取得資金等贈与の特例」を利用して娘である家内に資金提供、共有名義にすることを検討しています。
* 家内が受け取る金額は非課税枠内です。
* 契約書は質問者名義のみで、義母からの資金は質問者の口座を経由し、最終的に共有名義にする予定です。

【悩み】
建築請負契約書に家内の名前がない状態でも、「住宅取得資金等贈与の特例」の適用を受けられるのか不安です。義母から家内への贈与、その後質問者口座を経由しての共有名義登記で問題はないのか、注意すべき点があれば知りたいです。

特例適用可能だが、贈与事実の明確化が必要

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

「住宅取得資金等贈与の特例」とは、住宅取得のために親族から贈与を受けた場合、一定の条件を満たせば贈与税（贈与された財産に対して課税される税金）を非課税にする制度です。非課税限度額は、孫から見ると祖父母からの贈与は1,500万円、それ以外の親族からの贈与は1,000万円です（令和6年3月31日現在）。この制度を利用するには、所定の申請書を税務署に提出する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、義母から家内への贈与、その後質問者様の口座を経由して共有名義にするという流れですが、原則として「住宅取得資金等贈与の特例」の適用は可能です。しかし、贈与された資金が実際に住宅取得のために使われたことを明確に示す必要があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、相続税法（相続や贈与に関する税金を定めた法律）です。特に、贈与税に関する規定が重要になります。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「契約書に家内の名前がないから特例が適用できない」という点があります。特例は、贈与された資金が住宅取得に使われたかどうかに焦点が当たります。契約書に家内の名前がなくても、贈与された資金が住宅の購入代金に充当され、家内がその住宅の所有権の一部を有することになれば、特例が適用される可能性は十分にあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

* **贈与契約書の作成:** 義母から家内への贈与を明確にするため、贈与契約書を作成しましょう。贈与の目的（住宅取得資金）、金額、日付などを具体的に記載します。
* **資金の流れの明確化:** 義母から家内、家内から質問者、そしてハウスメーカーへの資金の流れを明確に示す必要があります。それぞれの取引の明細書（銀行の取引明細など）を保管しておきましょう。
* **贈与税の申告:** 家内は、贈与税の申告書に必要書類を添付して税務署に提出する必要があります。
* **登記手続き:** 共有名義にする際には、不動産登記簿に所有権の割合を記載する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

複雑な手続きや税金に関する不安がある場合は、税理士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、資金の流れが複雑な場合や、非課税限度額を超える可能性がある場合は、専門家のアドバイスが必要不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

「住宅取得資金等贈与の特例」の適用には、贈与の事実と住宅取得への資金使途を明確に示すことが重要です。契約書に家内の名前がなくても、贈与契約書や資金の流れを証明する書類を準備することで、特例適用が可能になります。しかし、複雑な手続きや税金に関する不安がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。贈与税の申告は、期限内に正確に行うことが重要です。期限を過ぎると、ペナルティが課せられる可能性があります。